sec2100 發表於 2023-3-12 10:13:38

客觀上之瑕疵及主觀上之瑕疵

本帖最後由 sec2100 於 2023-3-12 11:01 編輯

臺灣高等法院臺中分院民事判決      
110年度上字第217號 (下同)



按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質,民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限,亦經最高法院73年台上字第1173號民事判決意旨闡釋明確。可見物之瑕疵,有未能達物之通常效用之情狀(即所謂客觀上之瑕疵),亦有未能達契約預定效用之情狀(即所謂主觀上之瑕疵)。而前者,係就物之客觀上狀態為衡量判斷;後者,則係以當事人之主觀需求並經明確載入契約內容之斟酌考量。

sec2100 發表於 2023-3-12 10:19:32

足徵系爭土地建築所退縮之面積雖得列入法定空地面積計算,但仍會因退縮建築等土地使用管制規定影響土地交易價值。衡以系爭土地屬長形臨路之完整地形,在本件買賣契約訂立當時,已完成土地重劃,有土地登記第二類謄本及地籍圖在卷可參(見原審卷第45、47頁),則系爭土地可供建築使用與否及面積多寡,自然影響買方就價金之評估,故系爭土地之上開客觀存在之狀態,確實存在已無法為完整之使用(該退縮部分無法為法定空地以外之使用),更何況張淑錦已表明其購地係為建築房屋自住(見原審卷第172頁),故對本件買賣即有減少其通常效用之瑕疵,張淑錦主張系爭土地有物之瑕疵存在,應屬可採。
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