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劉作時律師 02-22420179

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不買系爭房屋之違約金10%性質為何及是否正當?

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本帖最後由 sec2100 於 2021-7-7 21:07 編輯

臺灣新北地方法院 109 年訴字第 1583 號民事判決

本院參酌行政院消費者保護處於102 年5 月1 日修正通過,
    由內政部公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事
    項」第12點規定,如買方違反契約未為價金支付時,賣方得
    解除契約並沒收已付價款充作違約金,惟所沒收之已付價款
    以不超過房地總價款百分之15之比例,而原告已支付先位被
    告價金為106 萬元,約占系爭房屋既基地總價款1,036 萬元
    之百分之10,並無高於一般行情。又懲罰性違約金賠償係以
    強制債務之履行為目的,確保債權效力所定之強制罰,於債
    務人未依債之關係所定之債務履行時,債權人無論損害有無
    ,皆得請求,且非以債權人所受損害為唯一審定標準,其違
    約金有無過高之審酌要素,自應由債務人即原告負舉證責任
    ,然原告僅空言:系爭房屋並無價值上減損,應依兩造實際
    損害為酌減,且撤銷系爭買賣契約之原因實不可歸責於原告
    ,原告並非恣意不履行契約,而係系爭房屋之實際狀況原告
    無法為完整之了解,若於此情況下仍苛予原告高額之違約金
    ,實有權利濫用及顯失公平之情,更非違約金制度之立法目
    的云云(見本院卷第469 頁),惟原告未提出任何相關事證
    以供本院審酌,已未盡其依辯論主義所應負之主張及舉證責
    任,且系爭買賣契約係約定懲罰性違約金,依上述說明,本
    非以債權人即被告所受損害為唯一審定標準,且原告既無正
    當理由,僅憑事後主觀喜惡恣意拒絕給付價金,則先位被告
    為解決爭議所耗費之勞力時間費用,及處理期間無法使用系
    爭房屋之利益,亦非當然可謂並無損失。從而,本院綜合上
    情,認系爭買賣契約之違約金為106 萬元並無不當,原告主
    張系爭買賣違約金過高云云,洵無可採。

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