契約預定效用

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臺灣高等法院 110 年度上易字第 726 號民事判決


按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂通常效用，係該物在一般交易觀念上所應有之效用；而契約預定效用，則為該物在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人特以契約預定其有此效用。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。故解釋買賣契約所謂之瑕疵，自不得背離通常交易觀念、交易習慣（最高法院103年度台上字第442號、103年度台上字第191號民事判決參照）。

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系爭農地之地目為「田」，位在都市計畫農業區內，係使用挖設農用灌溉排水溝為水源乙情，為兩造所不爭執（見本院卷第281頁）；又系爭契約載明：「賣方（即謝禎峯）將下列所有不動產（即系爭農地）出售予買方，買方已詳細檢視標的物現況及不動產說明書（即系爭說明書）……」等語（見原審卷第31頁）；系爭說明書「項次7.是否屬不得興建農舍或已提供修建農舍之農業用地」欄，經勾選「是」、「項次18.有無電力、自來水、天然瓦斯、排水設施等公共基礎設施」欄，則勾選為「否」（見原審卷第53頁）；再遍觀系爭契約、系爭說明書未記載系爭農地具備開設休閒農場或設置溫室之要件乙情（見原審卷第31頁至第55頁），足見上訴人簽立系爭契約時，已知悉其買受之系爭農地無自來水設備，僅以自有排水溝水源灌溉種植作物。謝禎峯辯稱其僅係出賣得以耕作之系爭農地，具備農地通常效用，未保證該農地得作為休閒農場或設置溫室使用等情，應屬有據。

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上訴人雖主張謝禎峯、曾歆卉均知悉其在系爭農地要興建貨櫃屋，需使用自來水源，惟其埋設自來水管線卻遭鄰地1537地號土地所有人莊智淵阻撓，系爭農地有物之瑕疵云云。惟上訴人前主張其有設置自來水管線之必要，請求確認莊智淵所有1535地號土地範圍內，應容忍其設置自來水管線，不得為妨礙阻撓之行為部分，已經原審法院110年度訴字第807號（下稱系爭前案）判決確認莊智淵在系爭巷道區域範圍內，應忍受上訴人設置自來水管線（見本院卷第343-1頁至343-6頁、第281頁、第348頁），故上訴人買受系爭農地依法令確可在系爭巷道坐落莊智淵所有之1535地號土地設置自來水管線。上訴人雖以其埋設自來水管線遭莊智淵阻撓，致其不能使用系爭農地而受有損害云云，惟依上訴人與曾歆卉間LINE對話紀錄，上訴人詢問曾歆卉：「水可以嗎。如果我想放個小貨櫃屋，至少要有水吧。這個你有經驗嗎」，曾歆卉回覆：「水我問問地主，只要後面那戶有自來水，申請費用就會比較便宜」，上訴人即稱：「曾小姐，我出六百萬」，曾歆卉回覆：「可以跟您約時間寫要約或斡旋書面嗎。好讓我去跟地主溝通。」等語（見原審卷第265頁），故上訴人係在曾歆卉回答「水我問問地主，只要後面那戶有自來水，申請費用就會比較便宜」後即表達出價意願，而所謂「後面那戶」，被上訴人已陳稱係指後面2戶之地主，非指莊智淵，買賣時有標註後方建物有接自來水管線，不知上訴人為何在既成道路遷自來水管線等語（見本院卷第349頁、原審卷第320頁），核與系爭契約所附之地籍圖，系爭農地後方尚有同段1578、1576、1580地號等土地，莊智淵所有之1535地號土地與系爭農地相隔系爭巷道，顯非位在系爭農地後方（見原審卷第57頁）等情相符，則依上開對話紀錄，充其量僅能認曾歆卉稱系爭農地可向其後方2戶地主申請自來水源供應，未提及或承諾上訴人可在系爭巷道處埋設自來水管線。則上訴人買受系爭農地本可依法令在系爭巷道坐落之莊智淵所有1535地號土地埋設自來水管線，莊智淵亦負有容忍義務，此為系爭前案判決所認定，謝禎峯就系爭農地應如何設置自來水管線並未有表示，亦為上訴人所自陳（見本院卷第348頁），上訴人亦不能證明謝禎峯已保證上訴人自系爭巷道裝設自來水管線不會遭莊智淵阻止，尚難認系爭農地欠缺應有之價值、效用或品質之瑕疵，上訴人以其在系爭巷道埋設自來水管線遭阻止，主張謝禎峯應負物之瑕疵擔保責任，請求減少買賣價金50萬元云云，即屬無據。

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上訴人雖主張曾歆卉受伊委託申請建築套繪，知悉伊欲設置溫室而有埋設自來水管線之需求，並明知莊智淵欲主張權利，致伊無法在系爭巷道埋設自來水管線，竟未盡告知義務及預見危險、調查義務云云。惟謝禎峯已陳明莊智淵之前並無不同意他人在系爭巷道設置自來水管線之表示（見本院卷第350頁），台灣房屋公司及曾歆卉亦否認知悉莊智淵將阻止上訴人在系爭巷道埋設自來水管線（見原審卷第138頁），上訴人就其主張台灣房屋公司及曾歆卉知悉莊智淵將對上訴人主張權利一情不能舉證證明；且莊智淵依法令有忍受上訴人在系爭巷道坐落之1535地號土地設置自來水管線之義務，系爭契約亦未約定謝禎峯有義務使上訴人在1535地號土地埋設水管不受阻撓，而上訴人買受系爭農地並非只能在系爭巷道處設置自來水管線，其亦得自系爭農地後方2戶地主接自來水源供應，已如前述，則上訴人主張台灣房屋公司及曾歆卉處理居間事務，未盡告知義務及預見危險、調查義務，應依不動產經紀管理條例第26條第2項規定、民法第544條規定負連帶損害賠償責任云云，應屬無據。