出賣人可否主張民法第355條之免責?

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第 355 條

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

【先看是不是瑕疵」【再看是不是買受人的重大過失不知】【再看該瑕疵是不是出賣人知悉而不告知買受人」


臺灣高等法院 110 年度上易字第 824 號民事判決  (下三同)


上訴人則以(出賣人)：伊於兩造簽約前曾一同看屋，當時已告知建商有將系爭房屋之陽台外推之事實，且系爭買賣契約、系爭房屋所有權狀、謄本均清楚登載系爭房屋有「陽台面積3.25平方公尺」、「雨遮面積1.11平方公尺」之附屬建物，是被上訴人已知悉系爭房屋有陽台外推違建之系爭瑕疵，仍願意購買，並約定以系爭房屋現況（包含陽台外推部分）點交，伊應依民法第355條第1項規定免責。

又伊也不確定陽台外推部分涉及違建，且伊買受房屋後，從未變更房屋現況，也無擴張面積，伊因此才勾選系爭契約第1條第1項第1選項「本買賣標的建物無增建部分」，並非保證系爭房屋沒有違建，且從上開約款字面文義，亦無法認定伊有保證「無違建」之意思。此外，伊雖為不動產經紀營業員，但僅是輔助不動產經紀人，簽約及合約說明仍須由不動產經紀人為之，且伊過去經手標的均為中古屋，沒有預售屋之銷售經驗，不知建商所為之陽台外推空間為違建，長泰金公司僅簡略說明會卸除陽台落地窗增加室內空間，並要求伊簽署系爭裝潢委託書，但未告知上開變更屬於違建，伊自無故意不告知被上訴人系爭瑕疵情事。因此，縱使被上訴人非明知系爭瑕疵，亦屬因重大過失而不知，伊依民法第355條規定，不負瑕疵擔保責任。又被上訴人與長泰金公司就系爭瑕疵達成和解，並受領長泰金公司給付之10萬元和解金，被上訴人針對同一違建爭議，另行向伊訴請求償，顯然違背誠信原則及權利濫用禁止原則，應認為不具權利保護必要等語，資為抗辯。

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經查，證人即兩造友人詹采蓁到庭結證：上訴人有指出落地窗原始位置及陽台位置，並告知建商將室內格局變更之事；被上訴人有檢視落地窗、陽台位置，有再做確認；系爭房屋陽台空間與客廳空間連在一起，一進門就可以看到；上訴人沒有說陽台是違章建築；陽台與客廳連在一起，建商怎麼交給上訴人，上訴人就怎麼交給被上訴人；上訴人只有說門（指落地窗之門扇）卸掉的地方，沒有提過違法增建等語（原審卷1第313至315頁），及兩造於108年6月5日之對話內容，被上訴人稱：「你說你不知道，你說被建商騙，那何況一個老百姓，我只是一個當快30年的護理師，你都沒辦法知道了，我怎麼會知道呢？」、「我怎麼會看得懂？你是專業的仲介你都看不懂，都被他騙了，我怎麼看得懂，我現在要調回我原來權狀的圖，把窗框裝回去，都調不到，你覺得我怎麼會知道」（原審卷1第46、52頁），並佐以兩造均未勾選系爭買賣契約第1條第1項第2選項之事實，堪認被上訴人僅知悉系爭房屋陽台外推為室內空間一情，但不知該陽台外推部分屬於違建，而存在系爭瑕疵，是上訴人主張伊依民法第355條第1項規定免負擔保之責云云，即非可採。

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依證人詹采蓁之證述及上開三之㈣所示，上訴人簽約前，明確知悉系爭房屋陽台外推為室內空間，且看屋當場再次檢視確認陽台及落地窗之原始位置，嗣兩造依房屋現況(即該陽台與客廳相連為室內空間，無陽台存在）完成點交，但系爭買賣契約、系爭房屋所有權狀、謄本均清楚登載系爭房屋有「陽台」面積3.25平方公尺、「雨遮」面積1.11平方公尺之附屬建物，可徵被上訴人於系爭買賣契約成立前，明知系爭房屋之產權登記有陽台附屬建物，但該陽台空間已外推變更為室內空間，違反原核准之陽台用途，卻未進一步查知該陽台外推部分為違建或將來有被拆除之風險，顯屬因重大過失而不知系爭瑕疵。依前開四之㈡論述，上訴人未保證系爭房屋陽台外推部分非屬違建，是上訴人是否就系爭瑕疵負擔保之責，依民法第355條第2項但書規定，應視上訴人是否有故意不告知系爭瑕疵之情事而定。

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依上開三之㈠所示，上訴人與建商長泰金公司於102年11月 15日簽立系爭房地之預售買賣契約，上訴人同時簽立系爭裝潢同意書，其內容：「本戶變更項目說明如下：變更一：標示牆面於領取使用執照後拆除、運棄。變更二：於變更一完成後裝設鋁、紗窗。二、本變更事項內容本人充分了解並由本人委由專業廠商（非賣方或營造廠）施工，概與他方無涉」，有長泰金公司提出之系爭裝潢同意書影本在卷可稽（本院卷第193頁），該內容未具體載明該變更項目為非法變更，或為違章建築，或具有將來被主管機關命令拆除之風險。且衡情一般預售屋買賣過程，買方與建商簽立買賣契約時，尚無任何已興建之成屋可供消費者確認購買建物之真實狀況，且如何興建預售屋均由建商負責規劃與說明，並備妥簽約文件，再交由消費者簽立，可見系爭裝潢同意書確實係建商長泰金公司事前準備，並於簽約同時要求上訴人一併簽立，因此，如長泰金公司未說明該變更項目不符合法規而屬違建，在尚未進行任何興建工程之前，上訴人確實不易判別系爭裝潢同意書所載之「變更項目」不符合法規而屬違建。