交換價值與使用價值

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物之價值瑕疵（即交換價值）與效用瑕疵（即使用
      價值）之認定，應不限於存在於或出於物之本身而言，物
      是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念，凡可影響
      物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕疵，至於
      宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程度之考
      量，參考德國民法第434條第1項，指出判斷買賣標的物有
      無瑕疵，有三階段之思考順序:（1）優先審查是否符合
      當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準）（2）如當事人
      未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，意及雙方
      當事人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），（3
      ）最後則依物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約
      通常可期待之性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理
      性平均買受人之期待水平作為標準，解釋上包括外在於標
      的物之狀況在內，不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦
      即明示品質保證之情形，故無爭議，然於默示品質保證時
      ，則與「預定承擔物具有一定效用或價值」，難以區分，
      學者認此情形，不應一概適用品質保證或一般適用預定效
      用或價直欠缺之瑕疵，而應於個案中考量買受人是否有特
      別保護之必要性，例如:出賣人基於特別或專業性之地位
      而為表示，締約時當事人有特別強調使用之目的或依照交
      易習慣或商業慣例而生者等（參見吳從周著，前揭文）。
      準此，物之瑕疵之判斷標準，應包括買受人之主觀瑕疵及
      半主觀瑕疵判斷及客觀瑕疵判斷標準而定。

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末查，系爭房地不得曾發生非自然身故事件，乃兩造約定
      系爭房屋應具備之重要品質之一，且非自然身故情事，如
      前所述，在客觀上也必將導致系爭房地之交易流通產生障
      礙，進而減損其交換價值，已構成重大物之瑕疵。本件被
      告於107年8月初知悉上開非自然身故事件，隨即於107年8
      月9日以存證信函請求解除契約之意思表示，並未延誤時
      間。而原告二人自陳系爭房屋是法拍取得，僅屬投資使用
      ，足見系爭房屋對原告二人而言僅屬資金上具有可替代性
      的投資標的而已，自應自行負擔投資風險，且原告二人亦
      可再以減價方式另尋可接受凶宅之買主。故被告依據兩造
      契約上開第13條約定解除契約，應認對原告解約未顯失公
      平，從而，被告主張解除契約，應屬合法有效。