不動產投資案虧損甲方須負擔全額

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臺灣臺北地方法院 107 年訴字第 1127 號民事判決


觀之系爭協議書第5 條第1 項、第2 項分別約定：「盈虧分
    配黃家進佔三成，乙方佔七成。銷售交屋後1 天內結清。」
    、「虧損時黃家進全額負責。除外條款：戰爭地震導致房地
    產跌價時，虧損依甲三乙七分配。其他個別因素租客自殺、
    火災、房價下跌，甲方全額負責虧損。」（見院一卷第19頁
    ）被告雖據第5 條第1 項之約定，主張其僅需負擔系爭投資
    案之三成損失云云。惟按解釋當事人所立書據之真意，以當
    時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字
    面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；解釋契約，應
    探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀
    契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習
    慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之
    觀察，最高法院19年上字第28號判例、88年度台上字第972
    號判決意旨參照。查系爭協議書第5 條第1 項、第2 項所載
    系爭投資案發生虧損時，被告應負擔之比例究為全部或三成
    乙節，確有歧異，惟本院審酌兩造簽訂系爭協議書之主要目
    的，係因原告信任被告之不動產投資專業，欲借重被告及其
    團隊投資不動產，始約定被告於系爭投資案4 年投資期間無
    庸為任何出資，而由原告獨自負擔全部購屋成本及持有系爭
    不動產期間之各項支出，則依經驗法則判斷，若非被告承諾
    全額負擔投資虧損，原告豈有獨自負擔數百萬元高額投資成
    本之可能？且系爭協議書第5 條第2 項載明：虧損時由被告
    全額負責，包括發生租客自殺、火災、房價下跌時，均由被
    告全額負擔虧損，例外發生因戰爭、地震導致房地產跌價時
    ，始減輕被告之責任，改依被告負擔三成、原告負擔七成之
    方式分攤損失等語，益徵被告確有承諾全額負擔投資虧損之
    意甚明，是原告主張：系爭協議書第5 條第1 項記載「盈『
    虧』分配黃家進佔三成，乙方佔七成」，應為「盈『餘』分
    配黃家進佔三成，乙方佔七成」之誤載等語，應堪採憑。


  ⒍另原告就系爭投資案，於102 年4 月8 日至106 年7 月30日
    期間，有如附表編號1 至161 之支出，合計2,376 萬8,125
    元；於102 年12月2 日至106 年7 月17日期間，有如附表編
    號162 至222 之租金收入，合計105 萬6,840 元等情，為兩
    造均不爭執；且系爭協議書所約定系爭投資案以內標結算之
    條件已成就，本件應以原告主張之1,680 萬元作為內標結案
    之售屋金額，業經本院認定如前，則原告依系爭協議書第5
    條約定，請求被告負擔全部虧損款591 萬1,285 元（計算式
    ：2,376 萬8,125 元－105 萬6,840 元－1,680 萬元＝591
    萬1,285 元），當屬有據。