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劉作時律師 02-22420179

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G2 105重上678: 農地買賣、借名登記、M權設定、撤銷權

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發表於 2019-2-17 09:04:57 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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本帖最後由 sec2100 於 2019-2-17 10:17 編輯

按以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能      情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去      後為給付者,其契約仍為有效,民法第246 條第1 項定有      明文。關於農地之買賣,承買人雖係無自耕能力之人,如      約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具      體約定登記與有自耕能力之特定第三人,即非民法第246      條第1 項以不能之給付為契約之標的,難認其契約為無效      。又在立約當時承買人雖無自耕能力,而約定待承買人自      己有自耕能力時方為移轉登記,或約定該項耕地之所有權      移轉與無自耕能力之特定第三人,待該第三人有自耕能力      時再為移轉登記者,依同條項但書規定,其契約仍為有效      (最高法院106 年度台上字第2683號判決參照)。再解釋      當事人之契約,應以當事人立約當時之真意為準,而真意      何在,又應以過去事實及其他一切之證據資料為斷定之標      準,不能拘泥文字致失真意(最高法院39年台上字第1053      號判例參照)。
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 樓主| 發表於 2019-2-17 09:08:21 | 只看該作者
查楊美玲之母李素珍生前與曾明中於78年6 月21日就系爭
      土地買賣所簽A 買賣契約第5 條約定:「辦理產權移轉登
      記時,有關權利人名義,得由甲方(按指曾明中)自定,
      乙方(按指李素珍)絕無異議。」(見原審卷(一)第71頁)
      ,嗣曾明中委由黃素卿辦理所有權移轉登記,因曾明中不
      具自耕能力,無法辦理過戶,因此李素珍設定甲抵押權予
      曾明中作為保障,李素珍以其兒女為連帶保證人,與曾明
      中簽立不動產抵押設定協議書等情,亦據證人黃素卿於本
      院證述在卷(見本院卷(二)第105至107頁),參以上開不動
      產抵押設定協議書第4 條約定:「如土地法規有所變更時
      ,乙方(按指李素珍)及連帶保證人應無條件協助甲方(
      按指曾明中)辦理取得完整土地所有權。又甲方辦理土地
      產權移轉時,有關產權權利人名義,甲方得自行指定,乙
      方不得異議。」等語(見原審卷(一)第98頁),堪認曾明中
      、李素珍於訂立A 買賣契約時,已知可能有出賣人李素珍
      不能將系爭土地所有權移轉登記與曾明中之情形,及於簽
      立不動產抵押設定協議書時,已確定出賣人李素珍不能將
      系爭土地所有權移轉登記與曾明中之情形,而分別明定買
      受人曾明中得指定登記名義人,探求兩造真意,應有約定
      曾明中得指定將系爭土地登記與任何有自耕能力之第三人
      之意,依上開說明,李素珍與曾明中於78年6 月21日就系
      爭土地所簽A 買賣契約及79年7 月24日所簽不動產抵押設
      定協議書,即非民法第246 條第1 項以不能之給付為契約
      之標的,難謂為無效,是楊美玲主張A 買賣契約為無效云
      云,即無足採。
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 樓主| 發表於 2019-2-17 09:31:16 | 只看該作者
按學說上所謂「占有連鎖」,係指多次連續的有權源占有
      ,亦可構成有權占有;例如買受人在取得所有權前,將其
      占有之標的物出賣於第三人,並移轉其占有,並不違反買
      賣契約的內容,次買受人係基於一定法律關係自買受人取
      得占有,而買受人對出賣人又有占有之權利,應認為次買
      受人對出賣人有合法占有權源,成立占有連鎖,不構成無
      權占有(參見王澤鑑著「民法物權」,103年3月增訂二版
      (五刷)第156、157頁)。

經查楊美玲之母李素珍於56年7 月13日以買賣為原因登記
      取得系爭土地所有權全部,於78年6 月21日出賣予曾明中
      ,並已交付系爭土地予買受人曾明中占有使用,嗣曾明中
      尚未請求李素珍辦理所有權移轉登記,即於82年4 月13日
      將其占有之系爭土地全部出賣與蔡宜修,並移轉其占有予
      蔡宜修,且經曾明中、蔡宜修、李素珍於82年4 月20日簽
      立系爭同意書確認系爭土地自該日起交由蔡宜修占有、使
      用,已如前述,蔡宜修既係基於A、B買賣契約及系爭同意
      書約定之法律關係而占有系爭土地,依上開說明,即得向
      為李素珍繼承人之楊美玲主張有權占有,故楊美玲主張蔡
      宜修無權占有587 地號土地,請求拆除系爭地上物並返還
      系爭土地云云,即屬無據,不能准許。蔡宜修占有使用系
      爭土地既非無權占有,則楊美玲依民法第179 條規定,請
      求蔡宜修給付占用系爭土地相當於租金之不當得利115 萬
      9,506 元云云,亦屬無據,亦不能准許。
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 樓主| 發表於 2019-2-17 10:08:38 | 只看該作者
按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,其意思表示無
    效,民法第87條第1 項本文固定有明文,惟若第三人主張表
    意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,該第三人應負舉證
    之責(最高法院著有48年台上字第29號判例參照)。次按不
    動產移轉登記,僅於該移轉登記之物權行為有無效原因,或
    有得撤銷原因並經合法撤銷之情形,始後予以塗銷。就不動
    產存在請求移轉登記之債權,而遭他人故意以背於善良風俗
    之方法不法侵害者,雖因其債權無法實現之結果,致未能進
    一步取得不動產所有權本身,依民法第213 條規定,債權人
    僅得請求侵權行為時以金錢賠償回復其損害
。倘其債務人就
    將該不動產移轉登記予第三人,而該移轉登記並無無效或得
    撤銷之原因時,殊無允許債權人以債權被侵害為由,請求塗
    銷該移轉登記之餘地(最高法院105 年度台上字第1987號判
    決參照)。
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 樓主| 發表於 2019-2-17 10:16:34 | 只看該作者
蔡宜修主張其為系爭土地之所有權人,可依終止借名登記
      後之法律關係,請求楊美玲返還移轉系爭土地之權利,係
      以給付特定物為標的之債權,依前開說明,倘該債權未轉
      換為損害賠償債權,其自不得行使撤銷權,而無民法第24
      4 條第1、2項規定之適用,況蔡宜修並非系爭土地所有權
      人,其與李素珍間亦未成立借名登記契約關係,其對楊美
      玲請求移轉登記系爭土地所有權之債權,乃楊美玲繼承李
      素珍依系爭同意書約定對其所負無條件配合辦理系爭土地
      所有權移轉登記之權利,為以給付特定標的物之債權,依
      上開說明,自不得依上開法條之規定,行使撤銷權,蔡宜
      修主張依民法第244 條第2 項規定請求撤銷楊美玲與何萬
      福間就系爭土地所為買賣債權行為及系爭移轉登記物權行
      為,並依同條第4 項規定請求何萬福塗銷系爭移轉登記,
      系爭土地回復為楊美玲名義後,楊美玲應依返還借名登記
      物之法律關係、類推適用民法第541 條第2 項及繼承法律
      關係,將系爭土地所有權移轉登記予其,亦屬無據,不能
      准許。
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 樓主| 發表於 2019-2-17 10:18:57 | 只看該作者
再蔡宜修依系爭同意書及繼承之法律關係,固得向楊美玲
      請求移轉登記系爭土地所有權,惟僅屬債權契約關係,其
      效力不及於第三人,楊美玲既登記為系爭土地之所有權人
      ,其將系爭土地處分移轉登記予何萬福,自屬有權處分,
      殊不因買受人何萬福為善意或惡意而有異,蔡宜修主張何
      萬福受讓系爭土地時非善意第三人,楊美玲所為仍屬無權
      處分、不當得利云云,自不可採。況承上所述,蔡宜修所
      遭侵害者,僅為請求移轉登記之債權,而非不動產所有權
      本身,依民法第213 條規定,其僅得請求侵權行為人以金
      錢賠償回復其損害,是其主張楊美玲侵害其就系爭土地所
      有權,依民法第184 條第1 項前段、
第179 條規定,請求
      楊美玲回復原狀,亦無足採。
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