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劉作時律師 02-22420179

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相當於租金之不當得利(利益)

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發表於 2021-12-31 19:03:26 | 顯示全部樓層 |閱讀模式

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本帖最後由 sec2100 於 2021-12-31 19:06 編輯

臺灣高等法院 臺中分院 110 年度上更一字第 5 號民事判決  (下同)


再按無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念。而城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限;此項規定,於租用基地建築房屋之情形亦準用之,土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。惟城市地方供營業用之房屋,承租人得以營商而享受商業上之特殊利益,非一般供住宅用之房屋可比,所約定之租金,自不受上開規定之限制。是以,租地建屋如係供營業用之房屋,即非一般供住宅用之房屋可比,自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。
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 樓主| 發表於 2021-12-31 19:04:23 | 顯示全部樓層
而黃桂志自103年9月1日起至106年8月31日止將系爭建物(不含1樓後方車庫)出租予訴外人00公司經營動物王國寵物生活館,每月租金95,000元;再自106年9月1日起續租至108年8月31日止,每月租金10萬元;上開租約於107年9月30日提前終止,另自107年10月1日起至108年8月31日止,將系爭建物之一部出租予東森新聞雲股份有限公司,每月租金8萬元;東森新聞雲股份有限公司於108年3月1日將上開租約轉給其關係企業東森寵物雲股份有限公司,故提前於108年2月28日終止上開租賃契約;黃桂志則另行將系爭建物之一部出租予東森寵物雲股份有限公司,租賃期間自108年3月1日起至108年8月31日止,每月租金8萬元;再自108年9月1日起續租至110年8月30日止,每月租金9萬元;及將系爭建物之一部出租予任健行,租賃期間自107年10月1日起至108年8月31日止,每月租金3萬元;再自108年9月1日起續租至110年8月31日止,每月租金32,000元等情,為黃桂志所自承,並有房屋租賃契約書在卷可參(見原審卷二第36至41頁,本院卷第107頁、第119至130頁),堪信為真。可見黃桂志自103年9月1日至110年8月31日有將系爭建物出租予第三人開設店鋪營業使用,而非作為一般單純供住宅用之房屋。

故而,上訴人既無從舉證證明系爭建物在103年8月31日前有供他人作為營業使用,則黃桂志以系爭建物占用系爭土地之101年3月24日至110年2月3日期間,應認於101年3月24日至103年8月31日僅係一般單純供住宅之房屋,此部分期間占用系爭土地所受相當於租金之不當得利,以土地法第105條準用第97條規定不得超過土地申報總價年息10%為限;103年9月1日至110年2月2日即為供營業使用,此部分期間占用系爭土地所受相當於租金之不當得利,即不受上開規定限制。
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 樓主| 發表於 2023-4-13 19:35:21 | 顯示全部樓層
本帖最後由 sec2100 於 2023-4-13 19:42 編輯

臺灣高等法院 109 年度重上字第 701 號民事判決


再按,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額,土地法施行法第25條亦有明定。而依土地法第148條規定,土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價,則土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價。至於所謂年息10%為限,係指土地租金之最高限額而言,並非必須依照申報地價年息10%計算,尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。
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