租用基金建造房屋的承租人使用年限不能無限上綱
本帖最後由 sec2100 於 2021-6-14 20:37 編輯臺灣新北地方法院 108 年訴字第 3180 號民事判決(下三同)
按土地法第103 條第1 款規定租用建築房屋之基地，非因
契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿
」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明
定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限
者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離
之局面，當非立法本意，且顯違雙方當事人租地建屋之原
始目的而有失情理之平。又土地租賃契約以承租人自行建
築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，
故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事
人之真意，仍應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期
限（最高法院109 年台上字第263 號、107 年台再字第39
號、104 年台上字第1008號判決意旨參照）。而所謂不堪
使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使
用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成
之自然毀壞至不能為通常之使用之情形（最高法院107 年
台上字第843 號、103 年台上字第754 號判決意旨參照）
。又是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常
使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質
結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免
違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院109
年台上字第263 號、107 年台上字第843 號判決）。而建
築物是否老舊不堪使用，就建築層面言之，主要以建築構
造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在
材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之
通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或
不經濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭房屋
是否仍堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安
全上是否有疑慮為其判斷標準。而建築物在居住安全上有
疑慮，但現住人有可能因情感或經濟因素考量不願搬離，
則系爭房屋之是否堪予使用，自不能以承租人即被告主觀
意願為依據。
衡以房屋設籍目的係政府為課
徵房屋稅，則倘無房屋存在，自無課徵標的即無設籍標的
，是系爭房屋至少於43年10月27日即已存在，迄今已使用
約66年。依新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業
要點之「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」之磚造
構造房屋耐用年數46年（見本院卷第357 頁），系爭房屋
顯已逾46年耐用年數，已屬相當老舊建物，則以該系爭房
屋建築之年代，倘無為修繕或改建等變更原建築材料或結
構等，依社會通常一般人客觀之觀念，已足認系爭房屋於
安全、居住、市容、衛生各方面均已不堪使用。再依系爭
鑑定報告記載：「系爭房屋門窗與隔間內牆面有更換建材
情形」等語（見本院卷第201 、203 頁），足見系爭房屋
曾經更換建築材料；復觀以系爭建物現場照片，系爭房屋
屋頂部分另建造有鐵皮之情，有該照片可佐（見本院卷第
249 頁），可知現存之系爭房屋並非純台瓦建造，亦核與
新北市政府稅捐稽徵處三重分處檢送之系爭房屋之房屋標
示查丈記錄不符（見本院卷第47頁），顯見依系爭房屋之
房屋標示查丈記錄所示之建築材料，亦與系爭房屋之現況
不符；且若非系爭房屋之木門窗已破損，而無法達遮風避
雨、防護系爭房屋內財物等功能，屋頂之台瓦已破損、滲
水，而達無法避雨之程度，進而使系爭建物內部已不堪居
住使用，被告又何以需更換木門窗為鋁門窗，部分屋頂再
行搭建鐵皮，即倘無一部毀損致影響居住使用或安全，則
何以需更換建築材料，益徵系爭房屋已不堪使用。 至被告抗辯：與系爭房屋相鄰之整排建物皆同樣
構造型式，亦未見有任何建物有不堪使用之情形，甚且歷
經九二一大地震及其餘大大小小的地震，仍完整無損，主
管機關亦未曾將系爭房屋列為危樓，又系爭鑑定報告所述
系爭房屋耐震能力尚有疑慮，亦係因屋齡超過30年以上之
建築物因興建當時之建築法規對於耐震設計規範較為不足
，而依現行之建築物磚構造及施工規定所為之認定，而目
前大台北地區屋齡超過30年之建物比比皆是，足以證明系
爭房屋確實相當堅固，未達不堪使用之程度，不能以系爭
鑑定報告認為建築物耐震尚有疑慮，率爾認為該系爭房屋
已達不堪使用之情形云云，惟系爭房屋業經被告修繕，已
如前述，依前開說明，在未明定租賃期限之租地建屋契約
，承租人倘於主結構未損情形下，僅需透過局部修繕或增
、改建，即可達到加強改善房屋使用之目的，進而延長房
屋使用年限，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失
情理之平 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其
所有權者，得請求除去之，民法第455 條、第767 條第1
項前段、中段分別定有明文。又物之拆除，為事實上之處
分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權
限（最高法院102 年度台上字第2053號判決意旨參照），
是未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，
但仍取得事實上處分權之人，自有拆屋之權能。次按當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事
訴訟法第277 條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請
求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，
而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無
權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有
正當權源之事實證明之（最高法院最高法院72年度台上字
第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號
判決意旨參照）。所謂占有之正當權源，其情形無非基於
物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有
他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸
而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。
⒉查，系爭房屋為未辦保存登記建物，被告為系爭房屋之事
實上處分權人，業如前述。復系爭房屋已達不堪使用之程
度，系爭租約應歸於消滅，既經認定屬實如前，被告亦未
能舉證證明其占有系爭土地係有其他正當權源，則被告於
租賃關係消滅之後繼續占有系爭土地，即成為無權占有。
從而，原告依上開規定，請求被告拆除如附圖所示209 ⑴
部分面積21.56 平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土
地部分騰空返還予原告，即屬有據，應予准許。
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