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標題: 不動產估價師鑑價太難，我不懂，我直接類推適用222算損害 [打印本頁]

作者: sec2100 時間: 2017-6-12 06:41
標題: 不動產估價師鑑價太難，我不懂，我直接類推適用222算損害
本帖最後由 sec2100 於 2017-6-12 06:44 編輯

又系爭房地雖經本院囑託巨秉不動產估
價師聯合事務所鑑定，系爭房地於系爭買賣契約成立時之合
理市場價格及系爭房地有前述台北市結構工程工業技師公會
鑑定報告書所載之情形時，其合理之市場價格為何？其鑑定
結果認，系爭房地市場合理之市場價格為6771萬1280元，復
認如有台北市結構工程工業技師公會鑑定報告書所載之情形
時，其合理之市場價格為5471萬6696元( 減少合計1299萬4
584 元，減少比率為百分之19點19；鑑定報告第43、74頁）
。惟鑑定結果認應減少之價金合計為1299萬4584元，減少比
率為百分之19點19，係採台北市結構工程工業技師公會鑑定
之修復費用，並加計污名價值之減損，為其依據。惟其就污
名價值減損之估算有下列之未盡合理之處：(1)污名價值減損
係以比較法及收益法各佔百分之20、百分之80之權重計算減
少之比率，惟鑑定報告未說明為何比較法與收益法之權重各
應占分百之20、百分之80，而非百分之10、百分之90或百分
之30、百分之70等其他比率；(2)收益法之估價，未說明為何
應以10年之收益為估價基準；(3)第1 年因系爭房屋應修繕而
無租金收入，又支出修復費用341 萬3438元，故第1 年之收
益為負341 萬3438元，惟依台北市結構工程工業技師公會鑑
定，預估修繕之工期為5 個月又1 星期( 本院卷第156 頁)
，非達1 年期間；(4)期末處分收入部分，正常產品之房地，
預估處分收入為7403萬3472元，有瑕疵之房地期未處分利益
為6317萬2720元，鑑定人係以不動產收益資本化率去推算房
地處分之收入，惟觀鑑定人之推算過程，兩者每年之租金收
益均相同，造成推算房地期末處分收入不同，其關鍵在於兩
造之不動產收益資本化率不同，正常產品鑑定人係以不動產
收益資本化率1.56% 計算，而瑕疵修復房地之不動產收益資
本化率，係以1.78% 即以正常產品之不動產收益資本化率1.
56% 加計風險貼水0.22% 計算造成之差異，而此風險貼水0.
22% 如何評估，鑑定人自承無一客觀可資遵循之標準，只要
認為風險高，就會提高風險貼水，本件由其他鑑定人鑑定就
風險貼水的看法就會有不同，而有不同之鑑定結果( 本院卷
第223 頁) 。是以，本院認本件減少價金之鑑定結果，既有
前述缺乏合理推論基礎之情事，尚難以鑑定報告所為之評估
作為減少價金之依據。又依鑑定人所述，由於類似此種結構
瑕疵之不動產，當事人間之交易通常隱而不宣，故市場上並
無與本件建物瑕疵類似案件之成交紀錄，得供推估此類產品
市場合理之價格，以供評估減少價金之參考( 本院卷第220
頁) 。準此，本院審酌上情，認本件僅以台北市結構工程工
業技師公會鑑定之修繕費用作為減少之價金，則減少後之價
金，顯不足以維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待
給付加以約定所形成之均衡關係，惟應減少價金多少，亦無
客觀可供參考之依據。是本院認應類推適用民事訴訟法第22
2 條第2 項之規定( 按當事人已證明受有損害而不能證明其
數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得
心證定其數額。) ，由本院審酌一切情況，定其數額。查，
本件系爭房地之買賣總價為6766萬元。又系爭房屋依台北市
結構工程工業技師公會鑑定結果所載之修繕方式為修繕，得
回復系爭房屋於本件不動產訂約時應有之狀態，其修繕費用
為341 萬3438元( 參見前開鑑定報告第12頁、第13頁) 。另
系爭房屋係得作為店面使用，非僅得作住家使用。再系爭房
屋含停車位面積為73.35 坪( 242.48平方公尺×0.3025=73.
35) ，重建價格約730 萬元( 按依鑑定人所述，台北市七樓
建物之興建成本每坪約10萬；本院卷第224 頁) 。是本院審
酌系爭房地買賣之總價為6766萬元，而系爭房屋之興建成本
約730 萬元，瑕疵修繕費用為341 萬3438元。且系爭房屋之
瑕疵現況在物理上係得以修復，非類如氯離子含量高過之建
物，有無法修復之情。惟其房地相同類似產品多，可替代性
高，縱經修復後，其交易成本仍會增加，為提高買方之購買
意願，僅有減價出售一途。是本件減少價金之數額，應高於
修繕之金額，低於重建價格，而以房地買賣總價10% 之比率
為適當，其減價後之總價，已得維持買賣雙方當事人於締約
時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。是本件
原告請求減少價金676 萬6000元，應屬有據。

sl 104重訴495

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