劉作時律師 0918713101
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租賃契約出租人不以租賃物所有人為限
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作者:
sec2100
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2022-1-16 23:39
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租賃契約出租人不以租賃物所有人為限
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最高法院 110 年度台上字第 2467 號民事判決 (下二同)
按租賃契約為債權契約,
出租人不以租賃物所有人為限
,出
租人未經所有人同意,擅以自己名義出租租賃物,其租約並
非無效,僅不得以之對抗所有人,是除法律別有規定或另有
約定者外,當事人仍應依租約履行。至所有人得否向承租人
請求返還占有使用租賃物之利益,則屬另一問題。
作者:
sec2100
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2022-1-16 23:44
系爭租約第6 條約定:「乙方(即黃洪青桂)於租期屆滿時
,除經甲方(即上訴人)同意繼續出租外,應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即時遷讓交還房屋時,
甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之
日止,乙方及連帶保證人丙方(即黃翊元),絕(決)無異
議」,第12條約定:「乙方若有違約情事,致損害甲方之權
益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、
律師費用,均應由乙方負責賠償」(員簡字卷38、39頁);
而系爭租約自99年10月1 日起成為不定期租約,被上訴人給
付上訴人租金至105年8月止,系爭鐵皮屋於106年8月24日拆
除,被上訴人搬離系爭建物2 樓時未點交與上訴人,復為原
審認定之事實,顯見系爭租約存在上訴人與黃洪青桂間。果
爾,上訴人主張黃洪青桂自105年9月起未依約給付租金,復
至106 年12月28日止無權占有系爭不動產,爰依不當得利法
律關係請求被上訴人連帶給付相當於租金之不當得利70萬40
00元本息,及依系爭租約第6 條、第12條約定,請求被上訴
人連帶給付因涉訟支付之第一審律師費用4 萬2000元、第二
審等律師費用8萬元,暨違約金276萬元,是否全無足取?尚
滋疑義。原審未遑詳予推求,遽為上訴人此部分敗訴之判決
,不免速斷。
又原審既認系爭租約應於105年10月1日終止
,
則上訴人有否請求被上訴人連帶給付105年9月占有系爭不動
產租金之意?尚有未明,審判長未令其敘明或補充,即逕認
被上訴人於斯時占有系爭不動產,非無法律上之原因,進而
為上訴人該部分不利之判斷,亦有可議。
作者:
sec2100
時間:
2022-1-16 23:47
g2 判斷:
系爭租約於105年9月間既尚未經終止,被上訴人於斯時占有
系爭不動產,非無法律上之原因。又上訴人自認與曾俊儒等
3 人之租約於104年9月15日屆滿,即未再交付租金與曾俊儒
等3人,堪認自104年9月16日起,上訴人與曾俊儒等3人間就
系爭土地及系爭建物已無租賃關係;復依上訴人與曾俊儒等
3 人之和解筆錄所示,難認於和解時創設新租賃關係。則上
訴人自104年9月16日起即無權出租系爭不動產與被上訴人,
對曾俊儒等3 人而言,兩造均屬無權占有,被上訴人雖無權
占有系爭不動產,因上訴人亦非有權占有之人,不得對系爭
不動產主張權利,難認其受有損害,核與不當得利之要件不
符。是上訴人依不當得利法律關係,請求被上訴人連帶給付
不當得利70萬4000元,自有未合。
作者:
sec2100
時間:
2024-1-26 11:06
本帖最後由 sec2100 於 2024-1-26 12:49 編輯
臺灣高等法院 102 年度上字第 1356 號民事判決
呂芳景於原審到場證稱:「我租土地給被告,房子是被告所
有,不是我跟曹廖富美所有,我們是租地建屋,房子不是我
們的」、「因為房屋事實上是被告蓋的,所以被告有使用受
(收)益權,被告有權利出租系爭房屋給別人使用……」、
「土地是我的,土地不能轉租,房屋是被告出租所蓋的,被
告要將房屋轉租是可以」等語(原審卷第55頁背面、第66頁
背面)。另呂芳景等2人於90年11月7日各書立同意書,載明
:「查坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地為本人所有
,茲同意出租給黃偉晃先生建屋管用」云云(原審卷第41-42
頁),顯然上訴人向地主呂芳景等2人承租土地後出資興建
系爭房屋,雖呂芳景等2人為系爭房屋之登記名義人(原審
卷第74頁),
惟租賃契約之成立,不以出租人對於租賃物有
所有權為要件
(最高法院64年台上字第424號判例參照),
上訴人雖非系爭房屋之登記名義人,然系爭房屋既為上訴人
獨資起造完成,其為系爭房屋之原始起造人,自為系爭房屋
實質上之所有權人,仍有權將系爭房屋出租予他人。
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