民423: 租賃物合於使用狀態及附隨義務和邊界

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最高法院民事判決　　　　　　　九十九年度台上字第七八九號


按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，    並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，    民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務    ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃    關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之    本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或    依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生    效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義    務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之    目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227    條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第    222 號、97年度台上字第2307號判決要旨參照）。次按租賃    物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益    者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之    行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約    定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人    受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77    年度台上字第2369號判決要旨參照）

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最高法院民事判決　　　　　　　九十九年度台上字第七八九號


且依
兩造簽約之目的，係加強南灣遊憩服務及環境安全整潔，被上訴
人雖有本其具有之管理權，協助上訴人對妨礙其營運業者為適當
處理之附隨義務，以實現系爭契約之經營目的。但於上訴人營運
期間，被上訴人曾屢次協助並配合上訴人，除動員百名以上警力
強制取締，甚至遭業者包圍辦公處所，更與南灣水上摩托車業者
召開二十餘次協調會，並督促內政部營建署國家公園警察大隊墾
丁警察隊及屏東縣警察局恆春分局依法持續查處、取締違規業者
，有被上訴人自九十三年八月九日至九十四年七月七日所發相關
函文可稽，足見被上訴人已行使其行政管理權召開協調會及動用
行政裁罰權履行其附隨義務，無債務不履行或不完全給付情事。

可知被上訴人交付之南灣遊憩區沙灘、海域，必係無水上摩托車等違規業者占據營運之淨空狀態下，始能符合系爭契約委託經營之目的，並促進輔助實現被上訴人之主給付義務，使上訴人之給付利益獲得完全而合理之滿足，則被上訴人依誠信原則或契約補充解釋（契約漏洞之填補），自負有協助上訴人協調或排除該違規水上摩托車等業者占據營運而達淨空狀態之附隨義務。

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最高法院民事判決　　　　　　　九十九年度台上字第七八九號

堪認被上訴人並未將該海域及沙灘淨空點交，上訴人主
契約之水上摩托車等活動項目亦因而未正式營運，於此情形，上
訴人何能實現系爭契約完全經營之目的？原審對上訴人所提各該
書函之重要攻擊方法，恝置不論，復以被上訴人已行使其行政管
理權召開協調會及動用行政裁罰權履行其附隨義務，任謂其無債
務不履行或不完全給付情事，亦非無再進一步推求之必要。

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按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀
民法第423 條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租
賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態
，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃
物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交
付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。

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臺灣高等法院 109 年上字第 244 號民事判決  (下同)


按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。不完全給付之情形可能補正者，債權人可依遲延之法則行使其權利；如其給付不完全之情形不能補正者，則依給付不能之法則行使權利。次按債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院108年度台上字第2270號判決意旨參照）。

再按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條規定自明；故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態；倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院96年度台簡上字第18號判決意旨參照）。

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由上可知，被上訴人之太陽光電系統無法繼續運轉以售電予台電公司，係因上訴人原申請於系爭土地上設置溫室，卻將系爭建物作為鐵工廠使用，致農業設施容許使用同意書遭廢止所致。被上訴人主張上訴人違背出租人之義務，應負債務不履行責任，即屬有據。上訴人辯稱損害之發生不可歸責於伊，則無足採。

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臺灣新竹地方法院 105 年重訴字第 118 號民事判決  (下同)



按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其是否係可歸責於出租人之事由，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院86年度台上字第3490號判決意旨參照）。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。又此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務。

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按民法第423條所稱「合於約定使用、收益之狀態」，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘租賃物不具該主觀認知約定使用、收益之狀態，而不能達契約之目的者，承租人得類推適用民法第256條規定終止租約(最高法院103年度台上字第2122號判決參照)。經查：
……

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臺灣新北地方法院 106 年簡上字第 320 號民事判決   (下同)



按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
    應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；
    租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之
    一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項
    情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契
    約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不
    能為約定之使用、收益者，準用之；又因可歸責於債務人之
    事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付
    不能之規定行使其權利；再因可歸責於債務人之事由，致給
    付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第423 條、第435
    條、第436 條、第227 條第1 項、第226 條第1 項分別定有
    明文。又出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
    後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租
    賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法
    第423 條之規定自明。

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綜上，本件上訴人提供之系爭房屋，尚非合於系爭租約所約
    定合於使用、收益之租賃物，亦即該租賃物並不符合被上訴
    人經營餐廳之使用目的，故上訴人即未依債之本旨而為給付
    ，屬不完全給付，被上訴人自得依民法第227 條、第226 條
    、第436 條等規定終止系爭租約，又被上訴人已於105 年12
    月29日以存證信函對上訴人為終止系爭租約之意思表示，並
    已送達上訴人，為兩造所不爭執，經核於法並無不合，且上
    訴人就不完全給付具有可歸責之事由，依前開說明，上訴人
    自應就被上訴人所受損害，負債務不履行之損害賠償責任