受讓人應受分管契約之拘束

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臺灣臺北地方法院 108 年重訴字第 747 號民事判決


再按建商與各承購戶約定公寓大廈共用部分由特定共有人使用，而由各承購戶間成立分管協議者，倘未明白約定其使用方法，應參酌當時法令規定及該共用部分於分管契約成立時之使用情形，加以認定（最高法院106年度台上字第1151號判決意旨參照）。又共有人合意成立分管契約後，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院109年度台上字第2031號判決意旨參照）。

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再按建商與各承購戶約定公寓大廈共用部分由特定共有人使用，而由各承購戶間成立分管協議者，倘未明白約定其使用方法，應參酌當時法令規定及該共用部分於分管契約成立時之使用情形，加以認定（最高法院106年度台上字第1151號判決意旨參照）。

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本件系爭集合式住宅於建商興建初始，即約定各住戶間存在由1樓住戶管領地下室之分管契約，業經本院審認如前，就此原告主張縱有分管約定，仍不得將系爭防空避難室約定為專用云云（見本院卷第326頁）。然查，系爭集合式住宅為65年12月3日建築完成，並經臺北市政府工務局核發65使字第2102號使用執照（下稱系爭使用執照），業經本院調取系爭集合式住宅建築物使用執照卷宗核閱無訛。而公寓大廈管理條例係於84年6月30日施行，依同條例第55條第1項規定：本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，是系爭集合式住宅既為公寓大廈管理條例施行前即已取得使用執照之公寓大廈，即可不受該條例第7條有關特定共用部分不得為約定專用之限制，應得將共有部分即系爭防空避難室約定為專用部分，是原告稱系爭防空避難室不得約定為專用等語，礙無足採。

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而原告係於分管契約成立後之107年9月12日受讓系爭11號4樓房屋，有系爭11號4樓房屋建物第一類謄本可參（見店補字卷第101頁），且兩造為同居於系爭集合式住宅之住戶，則系爭防空避難室之占有使用情形，顯屬客觀上所得以見聞，原告復未就其有何不知分管契約存在之特別情事舉證說明，則原告就分管契約存在之情形，即屬可得而知，依上開說明，自應受該分管約定之拘束，甚為明確。至原告主張縱本件有分管約定存在，亦係成立於建商與住戶之間，而非成立於各住戶之間，而稱本件仍有公寓大廈管理條例第55條第1項規定之適用云云（見本院卷第382至383頁）。惟建商於出售系爭集合式住宅同時約定共用部分由特定住戶使用，應認分管約定即存於各區分所有權人之間，要屬當然之理，原告此部分主張，容有誤會，當無足取。