不定期租賃契約使用上的限制

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系爭租約屆期後，未生民法第451 條法定更新之效力。
  １、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
      租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，
      民法第451 條定有明文。本條規定所定出租人於租期屆滿
      後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止
      出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益
      而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人
      陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反
      對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或
      續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高
      法院55年台上字第276 號判例意旨參照）。
  ２、經查，系爭租約第19條約定：「租期屆滿，乙方（即被告
      謝麗惠）有意續租，應於兩個月前，自動向甲方（即翁愛
      ，翁愛死亡後為翁愛之繼承人7 人）洽訂續約，逾時視為
      無意續租，由甲方收回房屋，乙方放棄不定期租賃請求權
      」，有系爭租約影本附卷可憑（北簡字卷第11頁），且為
      兩造所不爭執（見上三、（三）不爭執事項）。揆諸前開
      說明，系爭租約既已約明續租應洽訂續約，則系爭租約於
      103 年6 月30日屆期後，當不生民法第451 條法定更新之
      效力，原告此部分主張，尚非有據。

tpe 105訴1798

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【裁判字號】98,中簡,1102
【裁判日期】980821
【裁判案由】拆屋還地等
【裁判全文】
臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　98年度中簡字第1102號

律訓民事作業

則依最高法院55年臺
上字第276號判例：「民法第451條所定出租人於租期屆滿後
須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租
人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反
對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境
而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存
在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契
約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」之意旨，上述約款自
有阻止兩造就系爭土地之租約，在租期於91年12月31日屆滿
後，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續之效力，從
而上述4份租期最遲至91年12月31日屆滿之租賃契約，自無
法證明兩造間在94年7月1日至97年12月31日，就系爭土地仍
有租賃關係存在。

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按土地法為民法之特別法，民法第450 條第2 項固規定租賃
    契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租
    人之習慣者，從其習慣。惟土地法第103 條另明定租用建築
    房屋之基地，非因該條所列情形之一，不得收回，即應優先
    適用土地法之規定。故基地租賃契約，若無土地法第103 條
    各款所定情形，當事人之一方片面終止契約，於法未合。在
    租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在
    。
ntp 104重訴578