買賣雙方不經仲介成交要不要給仲介費?

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臺灣臺北地方法院 110 年度簡上字第 358 號民事判決  (下全同)



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又系爭委託書明定以屋主答應先行檢測氯離子為委託仲介之交易條件，是為能確保此契約利益之實現，上訴人於履行系爭委託契約時，自應負有積極向屋主洽詢確認願意做氯離子檢測之交易條件，且此義務縱非系爭委託書所應履行之主給付義務，至少係為確保或輔助伊實現契約利益即安心締結系爭不動產買賣契約所需履行之從給付義務或附隨義務，而柏竣傑違背系爭委託書第9條「其他條件：…2.由屋主先行檢測氯離子」之義務，未向陳珮嘉詢問其願做氯離子檢測之價格條件，且就系爭不動產究否為氯離子含量不合格之房屋，亦未盡調查義務，伊自得行使同時履行抗辯權，而拒絕服務報酬之給付；又因上訴人有上開可歸責於己之不完全給付，伊自得以原審110年5月13日答辯二狀為解除系爭委託書之意思表示，是上訴人請求給付報酬，自無理由。

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而伊因上訴人不願履行上開義務，方尋求其他仲介促成交易，並無違誠信，亦非故意以背於善良風俗之方法加損害於上訴人。另系爭確認書經伊簽名後即由柏竣傑收回，並無交付1份予伊攜回，亦無時間細看條款內容，且經柏竣傑或上訴人之其他僱用人倒填「經買方攜回審閱」之日期為109年2月6日，及虛偽記載審閱期間為3日等內容，然伊未曾同意放棄系爭確認書之審閱期間，是系爭確認書違反審閱期間之強行規定，依法應不構成契約內容。

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經查，被上訴人於109年2月9日與上訴人簽立系爭確認書及系爭委託書，由被上訴人委請上訴人居間仲介系爭不動產，約定以承購總價1,900萬元委託上訴人向賣方陳珮嘉議價，委託期間至109年2月23日止，然被上訴人於109年2月23日經富誠公司鍾易陞之仲介，已與陳珮嘉簽約以2,150萬元購得系爭不動產，並於109年4月8日完成所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執（見上述不爭執事項㈠、㈢），應堪信為真實。而依系爭確認書第11條約定：「買方或其配偶、三親等內之親屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿後三個月內，就本不動產買賣標的成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給付委託承購總價百分之二服務報酬予受託人。」有系爭確認書在卷可憑（見原審卷第17頁），是依上開約定，被上訴人於委託期間之109年2月23日買受系爭不動產，即應視為受託人即上訴人已完成居間仲介，得向被上訴人請求服務報酬，是上訴人依系爭確認書第11條約定，請求被上訴人給付承購總價2％之服務報酬38萬元（計算式：1,900萬元×2％＝38萬元），即屬有據。又上訴人依約請求服務報酬，係請求擇一為有利判決（本院卷第285頁），故就上訴人依民法第568條第1項請求部分，即無再予審酌之必要，併予說明。

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倘當事人之一方並未以法律上之終止契約用語或社會交易觀念認為含有終止契約意義之文字通知他方，自難謂其已合法終止契約。查被上訴人雖辯稱：兩造業於109年2月21日以Line對話合意終止系爭不動產之委託，並合意由上訴人改仲介其他標的，故被上訴人並未違約云云。然觀之柏竣傑於109年2月21日雖以Line通訊軟體向被上訴人表示：「哈囉～明後天看你們要不要過來看這兩間」、「或是我退斡旋金給你們～因為同事的客人要談」、「拍謝」等語，並經被上訴人回覆以「okay」貼圖，然上訴人並未明確表示其欲提前終止系爭委託書，且其雖建議被上訴人看其他房屋，然此舉與系爭委託書之效力亦屬無涉，是縱被上訴人回覆同意，其同意之內涵亦非屬明確，自難以上開對話內容逕以推論上訴人有「一部終止契約」之意思表示。

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佐以證人柏竣傑證稱：伊提議退斡旋金是因為被上訴人出的價格和屋主有落差，不一定要他同意退斡旋金，伊同事才可以幫他客戶談這間等語（見原審卷第171頁），足見上訴人僅係詢問被上訴人是否退還斡旋金，並無一部終止契約之意。準此，則兩造就系爭委託書是否提前終止、何時退還斡旋金等節均未意思表示合致，自難認系爭委託書於109年2月21日有一部合意終止之情事，是被上訴人上開所辯，不足憑採。

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再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1項前段固有明文，惟查，
　　被上訴人雖於系爭委託書第2條第9項其他條件中增加：1.買方若房屋貸款未達8成，本契約無效；2.由屋主先行檢測氯離子並支付費用等特別約定。然系爭委託書之委託期限係至109年2月23日止，業如前述，是系爭委託書嗣已因期限屆至而失其效力，則上訴人於系爭委託書屆期終止後，即無再依系爭委託書所約定內容為履行之義務，故縱受託人即上訴人未履行系爭委託書之約定義務，即詢問屋主關於先行檢測氯離子並支付費用乙情為真，上訴人亦無可能再為此部分給付，是上開契約義務與被上訴人依系爭確認書第11條對上訴人所負之給付義務，顯非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。

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從而，定型化契約之條款是否違反誠信原則、平等互惠原則，對消費者顯失公平而無效，須依個案為具體審查，非得僅因定型化契約條款之適用結果不利於消費者，即謂該條款違反誠信原則、平等互惠原則，對消費者顯失公平而無效。茲查，系爭違約條款之約定，並無何違反內政部依消保法第17條所訂定發布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」中關於「貳、不得記載事項：一、不得約定「不動產委託銷售契約書範本」內容僅供參考。二、不得使用未經明確定義之『使用面積』、『受益面積』、『銷售面積』等名詞。三、不得約定繳回委託銷售契約。四、約定服務報酬不得超過中央主管機關之規定。五、不得為其他違反強制或禁止規定之約定。」之情，已難謂系爭條款有何違反誠信、平等互惠原則，而對消費者顯失公平情事。又系爭確認書雖就被上訴人應負之義務為約定，然衡諸上訴人於未向被上訴人取得任何報酬前，即努力透過市場流通管道儘速尋找合適不動產並提供相關資料予上訴人，過程中尚須協同被上訴人觀看房屋，及隨時向被上訴人報告業務聯繫結果等情，而上開買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等費用支出，概由上訴人負責，可知上訴人為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支付相當之費用成本，並盡善良管理人注意義務，如因違反上開義務造成被上訴人損害，被上訴人亦得依民法相關規定請求上訴人賠償，且兩造於委託銷售期間，雖可能因其他買方出價高於被上訴人而未能促成系爭不動產交易，然此係取決於不動產之市場價值及需求度等因素，上訴人、被上訴人既各自負有對等之義務，尚難認系爭確認書第11條有何違反誠信、平等互惠原則而對被上訴人顯失公平情事。被上訴人抗辯該條約定無需經被上訴人同意，上訴人即能為其他客戶仲介系爭房屋，違反平等互惠原則，應屬無效云云，洵非有據。