權利瑕疵vs物之瑕疵

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臺灣臺北地方法院 109 年度訴字第 924 號民事判決  (下三同)


按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第349條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第349條、第353條、第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。所謂標的物權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言。至買賣不動產之面積短少，與權利瑕疵無涉，應屬民法第354條所定物之瑕疵之範圍（最高法院72年度臺上字第4265號判決意旨參照）。民法第349條關於出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利之規定，涵括出賣人應擔保所買賣標的物之「權利無缺」，如買賣之標的物有擔保物權之負擔，即屬權利瑕疵，出賣人應負權利瑕疵擔保責任（最高法院94年度臺上字第1458號判決意旨參照）。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院70年度臺上字第422號判決意旨參照）。




惟按依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵者有別（最高法院109年度臺上字第2601號判決意旨參照）。

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民法第349條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是。至於法律因土地相鄰關係對於土地所有人所加之限制(例如鄰地所有人之袋地通行權) ，則不在出賣人擔保之範圍（最高法院90年度臺上字第2093號判決意旨參照）。


查原告向被告購買系爭不動產，而被告已於108年7月30日以買賣為原因將系爭不動產所有權移轉登記與原告所有，有系爭不動產建物登記第一類謄本（卷一第263頁）、臺北市中山地政事務所110年3月2日函及附件建物登記公務用謄本（卷二第167-170頁）為憑，縱原告經大樓其他住戶聲明請求將系爭隔間牆回復原狀，亦僅生原告自行評估是否回復系爭隔間牆，致系爭地下室發生物理性質變動之風險，然大樓其他住戶對原告所取得系爭不動產所有權，並無何得為主張之權利。揆諸前揭說明，原告對於系爭地下室之使用狀況縱因其自行回復系爭隔間牆而受有限制，究非被告所為給付（系爭不動產所有權）有權利瑕疵可言，從而，原告主張因系爭不動產有權利瑕疵，被告不履行民法第349條所定義務，原告得依民法第353條、第227條第1項、第231條第1項規定請求債務不履行損害賠償，難認有據。

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至高力國際不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書雖記載：系爭不動產於108年4月間之合理市場易價格為3,577萬7,780元，因地下室牆壁設置有臺電電表、地面放置大樓備用發電機，雖產權面積未變動，但因使用受限，將導致其市場交易價格發生減損，系爭地下室由隔間牆區分成兩部分且不相通，部分面積由1樓內梯相通，另一部分面積係由大樓樓梯間進入，設有獨立鐵門，地面放置大樓備用發電機，牆壁設置電表，並以此為通道進入臺電配電室，供大樓全體住戶使用，管理者為大樓管理委員會；依謄本所載，系爭地下室登記於附屬建物，其用途為防空避難室，現況係與1樓店面以內梯相通，得作儲藏室或倉庫等空間使用，將系爭地下室視為專有部分進行評估，因系爭地下室牆壁設置有臺電電表、地面放置大樓備用發電機致生市場交易價格減損之具體金額為72萬5,120元等情，有社團法人臺北市不動產估價師公會輪值案件出件通知書、高力國際不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書可參，僅得認原告因受大樓其他住戶請求而自行決定回復系爭隔間牆後，產生系爭地下室之價值減損，然此究與被告不履行民法第349條規定之權利瑕疵擔保責任有別，尚無從徒憑上開不動產估價報告書遽認被告所交付之系爭不動產確有權利瑕疵存在。

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固堪認兩造簽立系爭買賣契約前，被告從未告知或在系爭不動產標的物現況說明書勾選並記載系爭地下室存有系爭隔間牆之情形，而系爭不動產買賣雙方仲介於兩造簽立系爭買賣契約前均亦無從知悉上情。惟按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限，民法第351條定有明文，足見買受人於契約成立時是否知悉買賣標的物有權利瑕疵，僅生出賣人不得以買受人知悉權利瑕疵作為免除出賣人權利瑕疵擔保責任之事由。被告交付並移轉所有權登記之系爭不動產既無權利瑕疵，業經本院認如前，縱原告於系爭買賣契約成立時不知系爭地下室存有系爭隔間牆之情形，仍無礙被告無須負權利瑕疵擔保責任，是證人李鎮方、譚菁菁、蔡伊鈞之上開證述內容仍無從為原告有利之認定。