優先承買權相關

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惟優先承購權
    人一經表示以同一條件優先承購，該共有土地或建築改良物
    之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成
    立，該共有人行使優先承購權之後，原承買人即不得請求出
    賣之共有人為所有權移轉登記，此固經最高法院著有85年度
    台上字第793號判決、95年度台上字第2214號判決意旨可資
    參照。

然參諸前開二判決之意旨，僅闡釋為實現應由優先承
    購之共有人優先購買之立法目的，優先承購權人一經表示以
    同一條件優先承購，買賣契約即當然於出賣之共有人與優先
    承購之共有人間成立，原承買人不得請求出賣之共有人所有
    權移轉登記之意旨，非謂原承買人與出賣之共有人間原已成
    立之買賣契約即因此而失效或不存在。


且土地法第34條之1第4項所定之優先承購權，僅係主張優先承購之共有人與出
    賣應有部分之共有人間債之關係，故共有人將其就共有土地
    之應有部分出賣於第三人所訂立之買賣契約，並不因他共有
    人對之行使優先承購權而當然失其效力，

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臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第214號

按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
    單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文。此
    即共有人之優先承購權，其法律性質為債權效力之法定形成
    權，不容許當事人任意予以限制或剝奪，其行使之主體須為
    出賣應有部分之共有人以外之其他共有人，並於權利人向出
    賣應有部分之共有人，為以同一價格共同或單獨優先承購之
    意思表示時，即發生效力，而形成以義務人與第三人同樣條
    件為內容之買賣契約，毋須義務人承諾。查原告為系爭房地
    之共有人，對於被告黃政傑、黃琮証出售系爭房地應有部分
    ，自有優先承購權，而原告於接獲被告黃政傑、黃琮証是否
    優先承購之通知後，旋即於期限內向被告黃政傑、黃琮証表
    示承購，並於約定之日到場欲與被告黃政傑、黃琮証簽約、
    交付款項，卻因被告黃政傑、黃琮証拒絕而未果，業如前述
    ，則堪認原告已行使其優先承購權，且亦無其他共有人表示
    優先承購之情形，則兩造間應即形成以按附件所示『出賣共
    有房地優先購買權通知書』同樣條件為內容之買賣契約，不
    待被告黃政傑、黃琮証為承諾。至被告黃政傑、黃琮証雖以
    渠等已與訴外人林榮華解除買賣契約、原告不得主張優先承
    買權等語，並提出解除買賣契約協議書一份為憑（本院卷第
    59頁）。然按土地法第三十四條之一第四項所定之他共有人
    優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三
    人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，
    於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避
    免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「
    合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而
    行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有
    權利義務關係已有變更，自不能再任由渠等合意解除契約，
    以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用
    （最高法院84年度台上字第2134號民事裁判要旨參照）。

查    原告業已於接獲被告黃政傑、黃琮証通知後，於107年1月4    日以存證信函向被告黃政傑、黃琮証表示優先購買系爭房地    之意思，被告黃政傑、黃琮証於107年1月10日始為解除其與    訴外人林榮華間之買賣契約，逵出前述，對於原告以共有人    身分就系爭房地之優先承買權自不生影響。從而，原告依土    地法第34條之1第4項規定及本於原告行使優先承購權後於原    告與被告黃政傑、黃琮証間就系爭房地成立買賣契約之法律    關係，請求被告黃政傑、黃琮証按附件所示『出賣共有房地    優先購買權通知書』補訂書面買賣契約，並移轉系爭土地應    有部分各1/15、3/15，及交付系爭建物事實上處分權權利範    圍各1/15、3/15，為有理由。

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臺灣臺北地方法院 104 年重訴字第 1074 號民事判決

次按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建
    築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨
    先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優
    先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優
    先購買權人之明文。

故該條項規定之優先承購權係指他共有
    人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有
    請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律
    規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不
    得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65
    年台上字第853號判例意旨參照）。

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臺灣臺北地方法院 104 年重訴字第 1074 號民事判決



又土地法第34條之1第4
    項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法
    第104條第2項及耕地三七五滅租條例第15條第3項用語不同
    ，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，
    既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1
    第4項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移
    轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許（
    最高法院66年台上字第1530號判例意旨參照）。且土地法第
    34條之1第4項所定之優先購買權，僅係主張優先購買之共有
    人與出賣應有部分之共有人間內部債之關係，故共有人將其
    就共有土地之應有部分出賣於第三人所訂立之買賣契約，並
    不因他共有人對之行使優先購買權而當然失其效力（最高法
    院80年台上字第2009號判決參照）。

經查，原告主張系爭房地之共有人詹張秀雲於104年9月10日
    分別寄發存證信函予原告主張依土地法第34條之1第4項規定
    行使共有人之優先承購權乙節，固據提出郵局存證信函及郵
    件收件回執為憑（見本院卷一第32至33頁）。惟優先承購權
    人一經表示以同一條件優先承購，該共有土地或建築改良物
    之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成
    立，該共有人行使優先承購權之後，原承買人即不得請求出
    賣之共有人為所有權移轉登記，此固經最高法院著有85年度
    台上字第793號判決、95年度台上字第2214號判決意旨可資
    參照，然參諸前開二判決之意旨，僅闡釋為實現應由優先承
    購之共有人優先購買之立法目的，優先承購權人一經表示以
    同一條件優先承購，買賣契約即當然於出賣之共有人與優先
    承購之共有人間成立，原承買人不得請求出賣之共有人所有
    權移轉登記之意旨，非謂原承買人與出賣之共有人間原已成
    立之買賣契約即因此而失效或不存在。且土地法第34條之1
    第4項所定之優先承購權，僅係主張優先承購之共有人與出
    賣應有部分之共有人間債之關係，故共有人將其就共有土地
    之應有部分出賣於第三人所訂立之買賣契約，並不因他共有
    人對之行使優先承購權而當然失其效力，亦如前揭最高法院
    判例及判決說明。

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臺灣臺中地方法院 109 年訴字第 3307 號民事判決


被告陳文龍抗辯其就系爭土地有優先承購權，惟未獲書面通
    知等語。按土地法第34條之1第4項固規定：共有人出賣其應
    有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購，此規定
    依同條第5項於公同共有準用之。惟土地法第34條之1立法目
    的，在使優先購買權人知悉出賣條件，以利其決定是否行使
    優先購買權，書面通知並無格式或名稱之限制，無論其係訴
    訟上或訴訟外為之，凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件
    者即足，並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書，亦可
    認係書面之通知（最高法院107年度台上字第288號判決意旨
    參照）。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實
    而不儘速表示願意承買，其優先購買權，固僅有債權之效力
    ，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之
    狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條
    第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視
    為放棄（最高法院80年度台上字第2198號判決意旨參照）。

經查，被告陳炎明等3人於107年10月31日以存證信函通知被
    告陳文龍關於系爭買賣契約之事實及條件，惟遭退回，嗣被
    告陳炎明等3人於107年12月29日以登報公告之方式，通知被
    告陳文龍系爭買賣契約之條件等情，有存證信函、報紙公告
    在卷可參（見本院卷第151至165頁），堪認被告陳炎明等3
    人已於107年12月29日書面通知被告陳文龍系爭買賣契約之
    事實及條件。則被告陳文龍於107年12月29日從報紙公告知
    悉系爭買賣契約之條件後，未於10日或合理期間內行使優先
    承購權，依上開說明，已生失權效果。是被告陳文龍遲至
    109年11月26日本件行準備程序時始行使優先承購權（見本
    院卷第93頁），自不生效力，被告陳文龍此部分主張，難認
    有據。

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最高法院 109 年台上大字第 2169 號民事裁定

土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土地，
    未依同條第 2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記
    ，他共有人於移轉登記後知悉上情，得否依給付不能之法律
    關係，請求出賣土地之共有人賠償損害？


綜上，土地共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有之土
  地，未依同條第 2項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登
  記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣
  契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之
  法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。

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土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細
  分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利
  共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限
  於共有人。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有
  土地全部，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地
  所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。縱為
  出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉
  登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者
  亦無與之訂立買賣契約之意願，渠等間自未成立買賣契約，該
  未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠
  償損害。



惟土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出
  賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約
  不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定
  之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其
  應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立
  同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契
  約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得
  主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。

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最高法院 110 年台抗字第 646 號民事裁定


本件再抗告人以伊與相對人黃清福、吳瓊雄、胡雲月（下稱
    黃清福等3人）為坐落新北市○○區○○段第000地號土地（
    下稱系爭土地）之共有人，黃清福等 3人將系爭土地出賣予
    相對人京美建設股份有限公司（下稱京美建設公司），伊已
    依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，乃黃清福等
    3人於民國109年 6月17日將該土地所有權移轉登記與京美建
    設公司，爰起訴求為命：⑴撤銷相對人於109年6月17日移轉
    系爭土地所有權予京美建設公司之行為。⑵塗銷系爭土地於
    同日以買賣為登記原因之所有權移轉登記（下稱系爭所有權
    移轉登記）。⑶確認伊就系爭土地有優先承買權存在之判決
    。臺灣士林地方法院（下稱士林地院）裁定核定其訴訟標的
    價額為新臺幣（下同） 2億1,416萬1,187元，再抗告人不服
    ，提起抗告。原法院以：再抗告人雖以一訴主張數項不同標
    的，然均係基於行使優先承買權而為請求，自經濟上觀之，
    訴訟目的一致，且其所為聲明均涉及系爭土地全部，倘受勝
    訴判決，客觀上受有該土地價值之利益，是本件訴訟標的價
    額應以系爭土地交易價額定之，不因再抗告人就系爭土地原
    有應有部分之多寡而受影響。

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按民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。「區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第3項或第5項規定出賣基地或專有部分時」，應在該建築物之公告處或其他相當處所公告5日。優先承買權人不於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承買權，民法物權編施行法第8條之5第2項、第3項、第7項定有明文。

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再按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分不包括分割，其承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際未為處分，乃竟得就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，並參與其價格之決定，即有利害衝突顯失公平情形，難認正當。況承受人既為共有人，他共有人即無優先承購權，則處分之結果，不啻將共有土地全部分割歸其取得，且依其決定之價格補償未同意處分之共有人，要非法之所許。是共有人為承受人時，其人數及應有部分不得計入同意處分之共有人數及應有部分（最高法院103年度台上字第2333號判決意旨參照）。