土地法第73條之1第3項優先適用同法第34條之1第4項

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臺灣高等法院 111 年度重上字第 291 號民事判決 (下全同)


土地法第73條之1第3項是針對未辦繼承登記不動產，促成標售後土地使用與所有權能合一，以發揮最大經濟效益；
　　　且限於特定使用範圍方有其適用，顯見其目的在於避免特定區域使用人與所有人不一致之情形，至於簡化共有關係則非該項重點；此與同法第34條之1第4項著眼於簡化共有關係之立法目的有別，應認土地法第73條之1第3項為同法第34條之1第4項之特別規定，應優先適用。

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又財政部國有財產署為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售作業，所訂定之「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」（下稱作業要點），於第13點亦明文規定「本條之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用本條。不符本條優先購買權者，另依其他法律規定處理優先購買權」（見原審卷第149頁），亦可證明土地法第73條之1第3項優先於同法第34條之1第4項之適用。

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經查，系爭標售案係標售無人辦理繼承登記之林陳榮妹（
　　　歿）所遺系爭土地權利範圍1/2，謝三郎與被上訴人均為系爭土地共有人（見不爭執事項㈠㈡），且謝三郎生前為系爭土地使用人（詳後述），是上訴人主張本件應優先適用土地法第73條之1第3項規定，應屬可採。被上訴人主張本件仍應適用土地法第34條之1第4項規定，故謝三郎無從對同為共有人之被上訴人行使優先承買權云云（見本院卷㈡第279-281頁）；尚非可取。

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再者，被上訴人所舉系爭土地房屋稅繳款書（見原審卷第133-135頁），純係古明珠納稅資料，已與被上訴人無涉；且被上訴人所提古明珠與謝添財所立買賣契約書已載明「承買人不使用該屋」（見不爭執事項㈤），尚無從推論被上訴人有何使用房屋基地情事，是以被上訴人並不符合土地法第73條之1第3項規定「使用範圍」要件，併此說明。

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謝三郎長期居住於門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00○0號（系爭房屋），直至109年12月11日死亡時為止，其配偶謝陳貞妹與女兒謝素蕙亦長期居住該處（見原審卷第47頁申請書、第55-59頁戶籍謄本）；參酌古明珠與謝添財於86年6月12日所訂立不動產買賣契約，亦記載承買人不使用系爭房屋（見不爭執事項㈤），足見上訴人主張謝三郎長期使用系爭房屋而占用基地，應屬可採（基地面積26.5平方公尺，詳後述）。

再者，系爭土地圍繞系爭房屋區域，早在108年已種植相當數量樹木與低矮植物，此有Google街景相片在卷可憑（見本院卷㈡第109-111頁），上開作物持續存在系爭土地，直到111年5月間，占用情形並無太大變化（見同卷第113-121頁Google街景相片），足見系爭土地經人長期種植多種植物。謝三郎為系爭土地共有人，且長期居住於坐落系爭土地之系爭房屋，則上訴人主張前開植物係謝三郎所種植一節，尚符常情。

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謝三郎於109年10月8日主張優先承買權，金服公司即在109年11月30日前往現場會勘，會勘報告記載：「四、會勘說明及優買計算：⒈第35標號：…整筆土地現況有一棟建物坐落、庭院及其上景觀作物、農林作物、部分圍牆、空地等」、「優買人謝三郎聲明所使用範圍位置幾乎整筆土地（即使用現況略圖A 、B 區塊），現況有建物（門牌為關西鎮西安里正義路55之2號）坐落（一樓營業使用、二三樓居住使用）及建物周邊庭院，其中景觀作物、農林作物。其餘圍牆及後方空地（即使用略圖C區塊)均非優購人所使用」、「經現地測量後，優買人使用範圍依使用現況略圖所示：優買人謝三郎之實際使用範圍現況略圖錄號A
　　　、B區塊，面積為309.73㎡，而本案標售之新竹縣○○鎮○○段000地號，土地總面積為322.31㎡，被繼承人林陳榮妹所有之權利範圍1/2，標售土地面積為161.16㎡，優買人謝三郎使用土地面積已超出本案土地標售面積，參内政部108年5月9日台内地字第1080118136號函示，優買人得就其實際使用範圍全部優先購買，可得優先承購持分為1/2，應繳價金為11,800,000元；本案標售被繼承人林陳榮妹所有土地無剩餘部分」（見本院卷㈠第237-239頁會勘報告），並有現況略圖、相片位置示意圖與勘估標的現況照片在卷（見本院金服卷第17-22頁）。堪認謝三郎於109年10月8日，已長期使用系爭土地如現況略圖所示A區域房屋基地26.5平方公尺，並在附連圍繞該屋之B區域283.23平方公尺，種植景觀與農林作物，合計使用309.73平方公尺；已逾系爭標售案所換算系爭土地權利範圍1/2面積161.16平方公尺。

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綜上，謝三郎於109年10月8日行使土地法第73條之1第3項規定之優先承買權，當時使用系爭土地面積達309.73平方公尺，已逾系爭標售案（林陳榮妹應有部分）所換算系爭土地權利範圍1/2面積161.16平方公尺，且優先購買權人一經表示行使優先承購權，即以同樣條件就使用範圍成立買賣契約，為土地法第73條之1第3項所明定。故謝三郎得就系爭標售案全部行使優先承買權。是以被上訴人先位聲明訴請確認謝三郎（上訴人之被繼承人）就系爭標售案優先承買權不存在；並非可取。

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謝三郎就系爭標售案（系爭土地權利範圍2分之1）具有土地法第73條之1第3項優先承買權，且在109年10月8日依法行使，已如前述；依前開說明，謝三郎就系爭標售案已與國有財產署中區分署發生買賣關係，符合土地法第73條之1第3項關於避免特定區域使用人與共有人不一致之立法目的。迨二個月後即109年12月11日，謝三郎過世，關於繼承人如何分割遺產、買賣關係之繼承人是否取得系爭土地應有部分以及是否占有使用土地，均屬繼承問題，對於已發生買賣關係並無影響，合先敘明。
　㈡再者，謝三郎於109年12月11日死亡後，其繼承人為上訴人2人、謝陳貞妹、謝素蕙（見不爭執事項㈣）。嗣前述繼承人成立遺產分割協議，將謝三郎所遺留系爭土地應有部分1/4分割予謝陳貞妹；關於行使優先承買權所購買系爭土地權利範圍1/2，則由上訴人繼承買賣契約權利義務。此有110年3月9日與23日遺產分割協議書、112年4月12日遺產分割協議聲明書在卷可稽，且被上訴人不爭執其形式真正（見不爭執事項㈣）。是上訴人主張謝三郎就系爭標售案買賣關係已由上訴人繼承，自屬可採。關於被上訴人所指稱，上訴人於訴訟中擅自在系爭土地上開闢小白菜苗圃等情（見本院卷㈡第281-283頁）；縱有此情，對於上訴人所繼承上開買賣關係，亦無影響，併予說明。