大樓管委會無權代理及不當得利的問題

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臺灣高等法院 109 年上字第 773 號民事判決

公寓大廈管理委員會（下稱管委會）之主任委員，依法固有對外代表管委會之權，然其代表權仍應受區分所有權人會議決議及規約之限制，倘其代表管委會所為之法律行為已逾越區分所有權人會議決議及規約之授權範圍，即屬無權代表，自應類推適用前述關於無權代理之規定，非經管委會承認，對之不生效力。

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復參以被上訴人自承其為系爭社區之住戶（見本院卷第176頁），且其承攬原修復工程時，係先經上訴人決議通過，始簽訂書面承攬契約等情，亦有上訴人104年4月18日、6月13日、7月11日會議記錄、簽到表、維修契約書等存卷可考（見原審卷第257-279頁、第17-27頁），更堪認被上訴人對於規約之內容及陳愛卿需經上訴人決議後，始有依決議內容代表上訴人對外簽訂契約之權限，應無不知之理，則被上訴人在明知上訴人尚未就委由被上訴人進行第二次修繕作成決議，陳愛卿應無權代表上訴人逕與被上訴人訂約之情況下，仍與之訂立系爭承攬契約，顯非屬民法第107條所稱之善意第三人甚明，上訴人自仍得以陳愛卿欠缺代表權為由對抗被上訴人。被上訴人前揭主張，顯非可採。

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系爭社區於104年9月20日修訂之規約，其中肆、管理委員會，五、管委會職掌大綱，(A)主任委員部分，業已明定主任委員之職權範圍為：「對外代表本社區，執行規約、社區大會、管委會之決議。…」，此有上開規約在卷可佐（見本院卷第263頁），足見依系爭社區規約之規定，其管委會之主任委員對外行使代表權時，仍需依規約或區分所有權人會議及管委會之決議為之；

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綜上所述，陳愛卿既無權代表上訴人與被上訴人成立系爭承攬契約，亦未經上訴人事後承認，則依民法第170條第1項之規定，系爭承攬契約自對上訴人不生效力。從而，被上訴人依民法第490條第1項、第491條第1項規定，請求上訴人給付承攬報酬，即屬無據，不應准許。