租約上的惜命條款&注意義務&附隨義務&查驗義務

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臺灣高等法院 109 年度上字第 1605 號民事判決  (下三同)


上訴人主張：伊於民國106年6月間向富旺公司購買系爭房屋及基地（下合稱系爭房地），並簽訂系爭委託契約，富旺公司就系爭房屋之出租及管理，應盡善良管理人注意義務，且依系爭委託契約第2條、第7條約定，負有在租賃契約中訂立惜命條款（即禁止自殺、自殺將衍生繼承人負擔高額損害賠償可能之條款）之附隨義務；惟其於106年10月3日將系爭房屋内202號套房（下稱系爭套房）出租予黃耀民時，未於租賃契約記載惜命條款，並逾越權限而將受任事務複委任兆基公司處理，兆基公司亦未依系爭住戶規約第5條、第13條規定，對黃耀民購買木炭攜入系爭套房之行為予以查證，而有過失。嗣黃耀民於107年12月16日被發現於租屋處燒炭自殺身亡，系爭房地價值貶損新臺幣（下同）3,697,116元。富旺公司自應依民法第184條第1項前段、第227條第2項、第544條前段或後段規定，兆基公司亦應依民法第184條第1項前段規定，對伊損害負賠償之責。爰起訴請求：㈠富旺公司應給付上訴人300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡兆基公司應給付上訴人300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢上開給付，如被上訴人二人與原審共同被告黃南忠其中一人已為給付，他人於其給付範圍内免負給付之義務（未繫屬本院部分，均不另贅述）。

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富旺公司部分：伊因以保證系爭房屋出租2年為銷售系爭房地手段，而代上訴人管理出租，非以經營包租代管為主要營業，亦未受有委任報酬，不負善良管理人注意義務。伊依系爭委託契約之約定，無訂立含惜命條款之租賃契約之義務，且內政部105年6月23日公告之房屋租賃契約書範本（下稱系爭範本）中並無惜命條款，伊未於租賃契約訂明惜命條款自無違反附隨義務。伊依系爭委託契約第2條約定，得指派管理人全權辦理系爭房屋招租與管理事宜，選任兆基公司為管理人員自屬合法，亦無選任不當情事。

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上訴人主張富旺公司違反附隨義務，未於房屋租賃契約中明訂惜命條款，且未得其同意複委任兆基公司管理系爭房屋，兆基公司未依系爭住戶規約第5條、第13條約定盡查驗義務而有過失，富旺公司同有過失，富旺公司應依民法第184條第1項前段、第227條第2項或第544條前、後段規定，賠償就系爭房地價值之貶損負損害賠償責任，兆基公司亦應依民法第184條第1項前段規定負賠償責任等語，均為被上訴人否認，並以前詞置辯。兩造爭點為：㈠被上訴人請求富旺公司給付部分：⒈富旺公司是否應與黃耀民訂立惜命條款？⒉上訴人委任被上訴人富旺公司之範圍是否包含複委任或得授權他人代理富旺公司管理系爭房屋？⒊上訴人依民法第184條第1項前段、第227條第2項、第544條前段或後段規定，請求富旺公司給付300萬元，是否有理由？㈡上訴人請求兆基公司給付部分：⒈兆基公司是否違反系爭規約第5條、第13條，未注意黃耀民攜帶可疑物品進入社區？⒉上訴人依民法第184條第1項前段規定，請求兆基公司給付300萬元，是否有理由？㈢上訴人主張被上訴人應負不真正連帶之責，有無理由？

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上訴人雖主張富旺公司依系爭委託契約第2條、第7條約定應保護其財產法益，於出租系爭套房予黃耀民時，負有於租賃契約訂明惜命條款之附隨義務。但系爭委託契約第2條乃約定：富旺公司得以自己名義招租與簽約，難認係與上訴人之財產法益有關之約定；且系爭委託契約第7條乃系爭房屋屋內設備之管理維護修繕約定，並不及於設備以外之非物理性部分，而本件上訴人主張之財產法益受侵害為：系爭房屋因屋內有人自殺而產生之房價下跌，即非物理性之交易價格減少，難認系爭委託契約第7條約定應保護之財產法益包含自殺所生房價下跌部分。又依105年6月23日內政部內授中辦地字第1051305384號公告，106年1月1日生效之房屋租賃定型化契約記載及不得記載事項第壹條規定，房屋租賃定型化契約應記載事項包括：契約審閱期、房屋租賃標的、租賃期間、租金約定及支付、擔保金(押金)約定及返還、租賃期間相關費用之支付、稅費負擔之約定、使用房屋之限制、修繕及改裝、承租人之責任、房屋部分滅失、提前終止租約、房屋之返還、房屋所有權之讓與、出租人終止租約、承租人終止租約、通知送達及寄送、其他約定、契約及其相關附件效力、當事人及其基本資料等項目（見原審卷第115-129頁），而關於禁止承租人於租賃房屋內自殺，及因自殺所生損害賠償責任之約定，並未規範於房屋租賃定型化契約應記載事項內。則上訴人主張富旺公司依系爭委託契約負有訂立含惜命條款之租賃契約之附隨義務云云，難認有據。