違建和增建不同及舉證責任

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臺灣高等法院 110 年度上易字第 824 號民事判決   (下同)

上訴人是否保證系爭房屋陽台外推部分非屬違建？
　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院89年度台上字第2716號、100年度台上字第415號、106年度台上字第2752號 、109年度台上字第123號判決意旨參照）。上訴人否認保證系爭房屋陽台外推部分非屬違建，自應由被上訴人就此有利於己之事實，負舉證責任。
　⒉被上訴人主張上訴人於簽約時勾選系爭買賣契約第1條第1項第1選項，而未勾選第2選項，依第2選項反面解釋，可證上訴人保證系爭房屋陽台外推部分非屬違建云云。查系爭買賣契約第1條第1項係約定「本買賣標的建物無增建部分」，依文義解釋，「增建」與「違建」意義不等同。又兩造簽約時，均不認為系爭買賣契約第1條第1項第1選項所謂「增建」，包括系爭房屋陽台外推部分，為兩造所不爭執事實（本院卷第264頁），是依系爭買賣契約約定，無從以上開勾選之約定內容認定上訴人保證「系爭房屋無違建部分」。至於系爭買賣契約第1條第1項固然列有第2選項，內容為：「本買賣標的包括現有未依法申請增建(外推)之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：...陽台....買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依據本約第7條第6項辦理。」，但兩造未勾選第2選項，上開內容不構成系爭買賣契約之約款，無從反面推論上訴人保證陽台外推部分非違建。被上訴人復未提出其他事證證明上訴人有保證系爭房屋陽台外推部分非屬違建，則其此部分主張，即非可取。

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被上訴人主張上訴人係故意不告知瑕疵，依民法第355條第2項但書規定應負擔保之責一節，為上訴人所否認，並辯稱：伊先前沒有買賣預售屋經驗，沒有想過建商將陽台變更為室內空間部分屬於違建，且建商於簽約時即要求伊簽立系爭裝潢委託書後，直接收走，並未告知陽台外推部分屬違建，故伊根本不知系爭房屋陽台外推部分為違建，非故意不告知有系爭瑕疵等語，是依民事訴訟法第277條本文規定，自應由被上訴人就上開主張有利於己之事實負舉證責任。