非自然死亡之屋經分割再賣，是什麼瑕疵?

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ntp 108重訴420判決

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所謂「凶宅」，係指非自然身故情事之房屋，雖無法律
        上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發
        生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對
        此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言
        ，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言
        ，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上也會造成
        相當大之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經
        驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意
        願及購買價格，也造成該等房屋之市場接受程度及價格
        低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，也非一般
        適於居住之標的，與週遭房屋相較，買賣價格有顯著低
        落情事，故依估價學理「適合性原則」而言，非自然身
        故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成
        經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之
        瑕疵（最高法院103年台上字第960號民事判決參照，該
        案凶宅經鑑定後市場價格減損達25%，另外台臺灣高等
        法院107年度上字第602號民事判決記載該案凶宅經鑑定
        後減損價格達21%）。

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又上述內政部命令，並非指買賣標的不動產必須在賣方
        產權持有期間內發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事
        ，才可認為是「凶宅」；亦非表示在賣方產權持有期間
        以前發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事，因而減損
        買賣標的不動產之交易價格，具減少其價值之瑕疵時，
        出賣人可以不負物之瑕疵擔保責任。因此，委託不動產
        仲介業者銷售不動產時，關於不動產物件何交易重要資
        訊須負誠實告知義務而應詳細列載於不動產標的現況說
        明書，以提供買方得以充分瞭解買賣標的不動產物件之
        資訊，以符誠信原則，並減少買賣糾紛，核與買賣標的
        不動產是否具有物之瑕疵，賣方依法是否應負物之瑕疵
        擔保責任，顯屬二事，當無從排除買賣標的不動產於取
        得產權以前發生非自然身故而致其交易價值減損具有物
        之瑕疵時，應負之物之瑕疵擔保責任。