懲罰性違約金的適用前提

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SH 103重153

依系爭違約金條款規定內容，契約當事人應給付違約金之要件
  厥為「毀約不賣」或「給付不能」或「不為給付」或「有其他
  違約情事」者始可。且系爭違約金條款所約定之違約金性質為
  懲罰性違約金（見不爭執事項(八)所示）。且懲罰性之違約金，
  其目的為強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰
  ，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求
  履行債務，或不履行之損害賠償（最高法院86年度台上字第16
  20號、83年度台上字第2879號判決參照）。由此以觀，必當依
  系爭買賣契約解釋，債務人有應履行之契約作為或不作為義務
  未能履行，而有強制求其履行之必要時，債權人始能請求懲罰
  性違約金。

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查由系爭增建條款約定不過為系爭買賣契約雙方就可能遭主張
  權利、檢舉違建認定之風險負擔所為安排，充其量其法律效果
  不過為賦予買方特別之意定解除權而已，並無因此課以出賣人
  何種積極作為或不作為容忍義務甚明。蓋系爭增建條款約定之
  解除契約態樣均為「他人」之行為所造成，包括：交屋前遭主
  管機關為違建認定、拆除，甚至遭其他區分所有權人主張權利
  ，均非出賣人本身之行為或不行為所能防止。而買受人於簽訂
  系爭增建條款約定時，亦早已知悉系爭增建占用部分為違建，
  可能遭他人主張權利，衡情均不可能要求出賣人必須對此有防
  免之義務。要之，本件並無以懲罰性違約金強制出賣人對系爭
  增建條款約定之情事之發生或消滅為任何作為或不作為之義務
  ，彰彰甚明。是則，買受人自不得僅以系爭買賣契約履行過程
  中發生系爭增建條款約定之情事，即謂出賣人有「毀約不賣」
  、「給付不能」、「不為給付」或其他違約之情事，而請求出
  賣人給付懲罰性違約金。