公寓大廈之約定專用

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臺灣高等法院 臺中分院 109 年重上更一字第 26 號民事判決  (下三同)


按公寓大廈共用部分，除公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第7條第1款至第5款所列者外，得經約定供特定區分所有權人使用，為約定專用部分，此觀同條例第3條第4、5款、第7條、第16條第2項、第58條之規定即明。約定專用部分，依同條例第9條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4 項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。是公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬管理條例第7條各款規定之情形者，自得約定由特定區分所有權人專用。若該特定區分所有權人未依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在專用約定依法終止前，該特定區分所有權人仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。

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經查，系爭空地為系爭大廈之法定空地，上訴人為系爭土地之共有人及系爭大廈之區分所有權人，其與系爭大廈起造人總圓公司間之系爭買賣合約特約事項有以手寫：「店1旁空地為店1專屬使用」（下稱系爭註記），且經原審函詢總圓公司所謂「店1旁空地」，係指店1簽約圖面上標有「62、250*600、法定停車」所示之處，即建照編號62之法定（戶外露天）停車位，該處非屬防火巷，「專屬專用」則係指約定供上訴人停車之用，該停車位因屬空地上之車位無遮蓋物，非建物本身，故無辦理建物登記等情，業據上訴人提出系爭買賣合約之系爭註記、簽約圖面為證（原審卷85、98頁），並有總圓公司104年5月20日、104年12月30日回函2紙可憑（原審卷117、190頁），足見上訴人主張其與總圓公司就店1旁之空地即編號62法定停車位，亦即附圖編號D部分土地，有約定專用權，與事實相符，堪信為真。又上訴人與總圓公司簽約圖面關於編號62法定停車位之面積雖標示為250*600（即15平方公尺），然上開總圓公司104年5月20日回函已說明「訂約時未測量，故無測量結果」，可見簽約圖面所標示之「250*600」僅為預估之面積。嗣經原審於103年10月31日會同兩造及地政人員現場勘驗，該法定停車位經實際測量結果面積為17平方公尺，有臺中市豐原市地政事務所土地複丈成果圖可參（原審豐簡卷72頁），此亦為兩造所不爭執，自應以實測面積為準。

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而稽諸系爭大廈管理委員會就系爭規約第二條檢送本院之「附件一標的物件之圖說」即原臺中縣豐原地政事務所建物測量成果圖，在（地上）第一層繪有編號「62、63-69 」等位置（本院前審卷78頁），佐以被上訴人於本院審理時亦不否認上開建物測量成果圖中之「62」，即為編號62法定停車位（本院卷139頁），可見上訴人依其與總圓公司所簽系爭買賣合約之系爭註記，取得系爭土地如附圖編號D部分土地即編號62法定停車位之約定專用，已藉由系爭規約第二條「附件一標的物件之圖說」及第四條，將約定專用部分之範圍（編號62法定停車位）及使用主體（依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書有專用約定者）載明於規約，使第三人得以知悉，依管理條例第23條第2項第1款規定之反面解釋，自生約定專用之效力。參諸前揭說明，在該專用約定依法終止前，上訴人有使用D部分土地之權利，是被上訴人請求上訴人將D部分土地返還伊及全體共有人，洵屬無據，不應准許。

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系爭買賣合約第八條固僅約定地下層停車位權利之歸屬（原審卷60頁），然系爭大廈除於地下層設有已辦理建物登記、編有建號之停車位外，於地上第一層亦設有「無辦理建物登記」之法定停車位，並已於上開建物測量成果圖為標示，而為被上訴人所得知悉。且系爭規約第四條前段所規定之「停車空間」，並未區分地下層或地上層之停車空間，而是包括系爭大廈之全部停車空間。系爭規約第二條㈢及同條所稱約定專用部分，依「附件一標的物件之圖說」即上開建物測量成果圖，亦明確包含位於地上第一層之編號62法定停車位，已如前述，是系爭規約所規範之約定專用停車空間，顯包含地下層及地上層之停車空間，非如被上訴人所謂僅指地下層停車位。況依系爭買賣合約附件七汽車位使用約定書第二條所載「本戶有購汽車位為地下第○層編號第○號汽車位歸買方所有外，其餘汽車位同意由賣方另外出售予本社區其他所有權人所有，買方願拋棄使用、收益、處分及排除他人干涉之權利」，及附件八切結書第二條所載「本立切結書人並無購地上壹層、地下第壹、貳、參層汽車位（含法定及獎勵增設部分）除切結願按上述公共設施面積持分原則外並切結願拋棄全部可供停放汽車位（含法定及獎勵增設汽車位）之使用、收益、處分及排除他人干涉之權利」（原審卷93、94頁）相互參照，被上訴人與總圓公司簽訂房屋預定買賣合約時，顯得知悉系爭大廈於地上一層及地下第一、二、三層均設有停車位，除被上訴人所購買之停車位外，其餘停車位均同意由總圓公司出售予其他區分所有權人，被上訴人對於其未購買之停車位，包含法定停車位在內，均已拋棄使用、收益、處分及排除他人干涉之權利。而編號62法定停車位既已由上訴人與總圓公司約定專用，被上訴人並未購買，參諸前揭說明，被上訴人於購買系爭大廈之專有部分時，既已拋棄對編號62法定停車位之使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，則被上訴人事後再請求排除上訴人與總圓公司間就該停車位所為之約定專用，自非有據。

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總圓公司於原審之回函，及於本院前審出具之聲明書（本院前審卷121-123頁），針對「店1旁空地」，除指編號62法定停車位即附圖編號D部分土地外，是否也同時包括B、C部分土地，前後說詞固有不一（詳下述）。然不論是回函或聲明書，總圓公司均明確表示系爭註記所謂「店1旁空地」包括編號62法定停車位即D部分土地，自無從執此而否認上訴人與總圓公司就D部分土地有專用約定之存在。又上訴人依其與總圓公司所簽系爭買賣合約之系爭註記，取得系爭土地如附圖編號D部分土地即編號62法定停車位之約定專用，已藉由系爭規約第二條「附件一標的物件之圖說」及第四條，將約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，依管理條例第23條第2項第1款規定之反面解釋，自生約定專用之效力，業如前述，是被上訴人主張伊應不受上訴人與總圓公司間就編號62法定停車位專用約定之拘束云云，即非可採。