買賣不破租賃的適用與否?

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臺灣高等法院 臺中分院 109 年上易字第 710 號民事判決


按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
        權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
        前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5
        年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。
      ⑵依上訴人所提出其與鉅宇揚公司於100年5月28日所簽訂
        之系爭租約，其租賃期間係自100年6月1日起至101年5
        月31日止，查出租人鉅宇揚公司與上訴人之法定代理人
        係同一人，姑不論其系爭租約之真實性如何，縱認系爭
        租約租賃期限屆滿後，上訴人仍使用系爭房屋，因前手
        之默示更新而視為不定期限租約，期間迄今也早已逾5
        年，因其未見有經過公證之情形，揆諸前揭民法第425
        條第2項之規定及說明，自無同條文第1項買賣不破租賃
        原則之適用。

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按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。
  2.被告主張與原告就系爭土地具土地租賃關係，固提出於107年4月1日與謝錫仁等簽訂之土地租賃契約書為憑（見卷第207頁，下稱系爭租賃契約）。查系爭租賃契約第1條、第2條乃約定租賃標的物及租金，第3條則約定：「本契約於土地所有權合法變更為公有財產（包括價購、其他經土地所有權人與公務機關兩造同意之方式）時，本契約即行消滅」等語，是締約雙方約定系爭租賃契約之效力，乃繫於政府機關價購系爭土地或兩造另為協議等將來客觀不確定之事實為解消條件，應屬附解除條件之契約，而非就租賃期限有何約定，故系爭租賃契約應屬未定期限之租賃契約。又系爭租賃契約未定期限復未經公證，應無民法第425條第1項之適用，是系爭租賃契約之出租人為謝錫仁等，並非原告，依債之相對性及民法第425條第2項規定，應對原告不生效力，被告不得以系爭租賃契約主張與原告間具有土地租賃關係。

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被告抗辯系爭租賃契約係依照前案判決意旨訂立，被告於前案判決後即有占有使用系爭土地之合法權源，系爭租賃契約係成立於89年5月5日民法債篇修正前，應不適用修正後民法第425條第2項等語。惟謝錫仁等與被告係於107年4月1日始訂立系爭租賃契約，租金繳付之起始日為107年1月1日等情，有系爭租賃契約、謝錫仁郵局存摺影本在卷為憑（見卷第175至181頁、第207頁），堪認被告與原告之前手係於107年始就系爭土地成立租賃契約，而非於前案判決確定後即有土地租賃關係。再前案判決理由並未認定被告與謝錫仁等就系爭土地已成立租賃關係，而係認為謝錫仁等得請求被告訂立租約等情，此有前案判決在卷為憑（見卷第29頁），則被告與謝錫仁等就系爭土地是否成立租賃關係，應另由雙方協商，而被告於107年始向謝錫仁等承租系爭土地並繳交租金已如前述，是系爭租賃契約係於107年始成立，自有民法第425條第2項之適用，被告上開所辯，難以採取。