不動產(預售屋)買賣合約中關於買受人遵期付款及解約規定

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臺灣高等法院 109 年重上更一字第 80 號民事判決  (下同)



依系爭契約第8條第1項、第3項約定，兩造就系爭不動產買賣價金之付款（除簽約款及開工款外），係約定上訴人應依已完成之工程進度所定房屋土地付款表之規定於工程完工後繳款，依被上訴人指定之繳款方式至被上訴人指並應於接獲被上訴人書面繳款通知書7日內，定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次繳清。又依第9條第9項約定，如上訴人未辦妥貸款手續時，其依同條第1項約定應以貸款給付之買賣價款部分，上訴人應於被上訴人領取使用執照時，依照被上訴人通知之繳納期限內，以現金或即期支票一次付清該貸款金額，如上訴人違反此項規定，經被上訴人限期催告繳納仍不繳清者，即視為上訴人違約，被上訴人得依系爭契約第26條規定處理。


再依第16條第1項、第2項、第4項之約定，土地所有權之移轉，除另有約定外，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後4個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記，上訴人應按被上訴人通知時間內，將有關證件連同稅費繳交被上訴人或被上訴人指定之地政士統籌辦理；被上訴人應於上訴人履行繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息、提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件、辦理各項貸款手續、繳清各項稅費、預立各項取款或委託撥付文件、開立受款人為被上訴人及票面上註明禁止背書轉讓及記載擔保之債權金額及範圍之本票予被上訴人等各項義務後，辦理房地所有權移轉登記。


另依第17條第1項、第3項約定，被上訴人應於領得使用執照6個月內，通知上訴人進行交屋，於交屋時上訴人應繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續，並應於收到交屋通知日起7日內配合辦理交屋手續，若上訴人於被上訴人通知交屋日起7日內因可歸責於上訴人之事由致遲延未辦理交屋手續，視同交屋完成；自第8日起，被上訴人即不負保管責任及各項稅費之代繳責任，並視為上訴人同意被上訴人對系爭合約應履行之義務全部履行完畢，且上訴人尚未繳清之各期款項，被上訴人得依系爭合約第26條第1項之規定辦理，有系爭契約及系爭付款表在卷可稽（見原審卷一第15至90頁、重上字卷二第54至56頁）。


系爭契約第26條第1項並約定：「一、甲方（即上訴人）如有違反本合約第8條第3項逾期繳款達2個月，或第9條辦理貸款約定，或本合約之各項規定，並經乙方（即被上訴人）以書面催告仍未於通知期限內履行者，乙方得解除本合約，並得沒收甲方已繳價款，作為乙方重行出售本戶房地所需費用及稅捐之抵償、損害賠償及懲罰性違約金，本戶房地及車位則由乙方收回。但前述金額以本合約買賣總款之15%計算之金額為限，乙方如另有損害者，並得要求甲方賠償。」（見原審卷一第38至39頁、57頁反面至58頁、84至85頁）。由上開約定可知，上訴人負有依系爭契約所定期別繳納買賣價金、配合辦理房地所有權移轉及辦理交屋之義務；如上訴人有給付遲延情形，即屬違約，被上訴人得依前開第26條第1項約定解除契約。

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由上足認被上訴人已依系爭契約第17條第1項、第3項約定，定期通知上訴人配合辦理驗收交屋手續；且依前開約定，上訴人本應於收到0512函之日起7日內，配合辦理交屋手續，並應於交屋時繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續（見原審卷一第30頁、53頁反面、76頁），惟上訴人就系爭不動產買賣價金僅繳納至第10期「取得使用執照」款項，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），且上訴人亦未與被上訴人接洽辦理所有權移轉登記及交屋手續，即已違反系爭契約第17條第1項所定應於交屋時繳清所有應付未付款及完成一切交屋手續之約定，依第17條第3項約定，被上訴人自得依第26條第1項以書面催告上訴人履行後，解除系爭契約。