不動產說明書應記載及不得記載事項

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臺灣臺北地方法院 109 年度簡上字第 213 號民事判決


上訴人雖辯稱依都市計畫法桃園市施行細則規定住宅區雖得設立賣場，但面積不得超過500平方公尺，上訴人需求為開設大型賣場，此一法令限制自屬應提供承租人之必要資訊，被上訴人未予說明，並告知此瑕疵，違反居間義務等語，惟查，不動產仲介業於固應提供不動產之必要資訊予承租人，然所謂不動產之必要資訊範圍為何，參諸104年11月25日修正之不動產說明書應記載及不得記載事項壹、應記載事項之內容，成屋部分包括建物標示、權利範圍及用途（如坐落位置、面積、建材、建築完成日期，並應附使用執照、登記謄本或建物竣工平面圖、建物測量成果或建物標示圖及房屋位置略圖）、建物所有權人或他項權利人、建物型態與現況格局（如獨棟或連棟、雙併，工廠或倉庫等型態，房間、廳、衛浴數、有無隔間）、建物權利種類及其登記狀態（如有無他項權利設定、限制登記、信託登記等）、建物目前管理與使用情況（如是否共有，有無分管協議，有無出租、有無他人占用，目前作住宅使用之建物是否位屬工業區域或不得作住宅使用之商業區或其他分區，有無獎勵容積之開放空間提供公共使用，水電瓦斯供應情形，有無積欠應繳費用、使用執照有無備註之注意事項、電梯設備有無張貼合格認證標章，有無消防或障礙設施，水電管線於產權持有期間有無更新，有無夾層，有無居住，住戶規約內容等）、建物瑕疵情形（如有無混凝土水溶性氯離子含量及輻射檢測、有無滲漏水、有無違建或禁建，是否曾發生火災或其他天然災害或人為破壞，是否因地震被公告列為危險建築，樑柱有無顯見隙裂痕，鋼筋有無裸露及停車位記載情形），暨重要交易條件、其他重要事項（如周邊環境、是否已辦理地籍圖重測、是否公告徵收、是否為列管之山坡地住宅社區、是否曾發生兇殺等非自然死亡情形），可見成屋部分不動產之必要資訊雖不以外觀或權利內容為限，然有關承租人或買受人承租或買受不動產之使用目的，參諸不動產說明書應記載事項，於建物用途係要求提供使用執照或建物登記謄本或其他足資證明法定用途之文件如建物竣工平面圖，於建物型態要求要說明是工廠等特殊建物，於使用情形要求說明現作住宅使用之建物是否屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區，除此之外，因承租人或買受人或承租或買受房屋目的多端，使用用途為何亦屬承租人自行考量之事，尤其是所營事業，此涉及專業規劃及個別法規限制，自無從要求仲介業需將所有資訊告知承租人或買受人。