租賃物的回復原狀不能強人所難

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按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租
      人負擔。民法第429 條前段定有明文。又依房屋租賃實務
      ，固多於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時
      ，負有回復租賃物原狀之義務。然建物因使用情況、時間
      經過等因素，恆生折舊或自然之損耗，倘強求承租人回復
      租賃物原有之狀態，不免強人所難，亦非法律應保護之權
      益；況出租人收回租賃物後，出租人不論係自住或出租他
      人使用，甚少不必經裝潢或整修，更有甚者，由租賃物之
      後手承租人視其需要，就租賃物之現有狀態重為裝潢整修
      ，亦比比皆是；是租賃物不論係收回自住或再為出租，其
      現狀因租賃物使用者之習慣或需要，本易生變動，亦必然
      就該等變動支出勞力、費用，此時如出租人以原承租人未
      回復租賃物之「原有」狀態為由，向原承租人請求回復原
      狀所需費用，自易使原承租人負擔無益費用，對原承租人
      自屬過苛。故租賃契約中「回復原狀」之約定，除當事人
      有特別約定外，應係指承租人應以租賃物合於約定方法使
      用收益所造成之自然損耗、承租人所負保管維護義務之程
      度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀
      態而返還，始符衡平。

SL 104簡上217

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可見被上訴人就系爭
    建物本即有變更設計及整修裝潢之權利，但縱經變更設計及
    整修裝潢後，若仍未能取得使用執照及旅館業登記證，致無
    法經營旅館業，系爭契約即視為解除，此時被上訴人即應將
    系爭建物返還上訴人，前開210 萬元履約保證金並歸上訴人
    沒收作為履約賠償，揆其意旨，顯在於系爭建物原本即無法
    取得使用執照，又有變更設計及整修裝潢之必要，被上訴人
    進行變更設計及整修裝潢等工程，即非人為故意或過失造成
    之損害，但於變更設計及整修裝潢後，若仍未能取得使用執
    照及旅館業登記證，致無法經營旅館業，系爭契約既視為解
    除，此時被上訴人即應將系爭建物返還上訴人，即無回復原
    狀之義務與必要，至於前開210 萬元保證金則作為上訴人履
    約交付系爭建物供被上訴人進行變更設計及整修裝潢之賠償
    ，實已兼顧若系爭契約無法持續履行時兩造利害關係之衡平
    ，於本件兩造亦確因無法取得系爭建物之使用執照及旅館業
    登記證而終止契約時，被上訴人並未請求返還前開210 萬元
    履約保證金，其亦無將已進行之變更設計及整修裝潢予以回
    復原狀之必要與義務，始符合終止系爭契約之本旨。從而，
    上訴人主張被上訴人既未將系爭建物內已拆除之65個浴缸、
    洗手台及將1 至2 樓拆除之旋轉樓梯回復原狀，應負相當於
    租金損害之債務不履行之損害賠償責任，其得請求被上訴人
    給付490 萬元云云，亦難准許。

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第162號