通謀虛偽的房地買賣

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tn 109上 70


又該契約其他特別約定事項欄記載: 「 ...俟賣方撤銷查封，可以辦理過戶買方名義時，本買賣契約即予成立，買方即應付清全部款項，...」（不爭執事項㈧），但簡溪鈳於107年7月16日提供100萬元之反擔保並聲請撤銷假扣押執行，於大林地政事務所107年7月24日塗銷查封後，隨即於隔日（25日）在尚未收取400萬元價金及無任何擔保下，未委任代書而親自辦理系爭土地以買賣為原因移轉登記予林茂傳，亦與一般不動產交易經驗有違，足見系爭買賣契約書係草率簽訂，簡溪鈳顯然基於急切脫手避免上訴人強制執行之目的，甚至在未依上開其他特別約定事項之約定同時相對獲得價款時，竟僅求盡速移轉所有權登記予林茂傳，而林茂傳為簡溪鈳之國中同學，簡溪鈳於107年5月表示要將系爭土地出售時，林茂傳有查詢謄本，發現有假扣柙，且知簡溪鈳有訴訟，有欠錢人家錢，有嘉義地檢署107年度交查第1797號毀損債權乙案詢問筆錄在卷可稽（見原審卷第41頁），則林茂傳既明知簡溪鈳欠假扣押債權人呂惠雅之債務，卻未支付分文價金即協同簡溪鈳辦理取得系爭土地所有權移轉登記，顯林茂傳不僅知悉簡溪鈳出賣系爭土地非出於真意，並須就簡溪鈳非真意之表示相與為非真意之合意甚明。準此，足徵被上訴人2人間就系爭土地無成立買賣契約之真意，彼此通謀而為虛偽之買賣意思表示，至為灼然。

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又查，一般支付不動產買賣價金，其分期金額均屬整數，鮮有如附表所示系爭支票號碼AG0000000之面額為96萬元、AG0000000之面額為98萬元、AG0000000之面額為31萬元等之個位數為零頭，此更似沈英正與林茂傳間機器或其零件交易之價款，而非支付系爭土地之買價。況林茂傳乙存帳戶於107年7月25日系爭土地移轉登記時僅剩5,685元，而其甲存帳戶僅由可騰精密工業股份有限公司（下稱可騰公司，法定代理人羅桂月為林茂傳之妻）存入1,590,800元，供兌現林茂傳個人所開立之支票，其他林茂傳甲存帳戶存入之金錢來源不明，於107年7月31日餘額僅有1,209元，有臺灣銀行黎明分行林茂傳帳戶交易明細在卷可稽（見本院卷第119至122頁）。且可騰公司107年7月5日至107年8月20日止公司帳戶並無400萬元，而自系爭土地移轉登記至今已2年餘，林茂傳始終未能提出於107年7月25日移轉登記前有支付400萬元買賣價金給簡溪鈳之資金來源證據，足見林茂傳應無資力購買系爭土地，堪予認定。益見被上訴人2人與沈英正間關係密切，尚難執渠等片面之詞遽認林茂傳確實有支付400萬元價金與簡溪鈳以購買系爭土地之事實。故被上訴人2人就系爭土地訂立買賣契約及移轉所有權登記林茂傳名下，並非真意而係屬通謀虛偽意思表示，其目的在於規避簡溪鈳之財產遭上訴人強制執行。

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https://judgment.judicial.gov.tw/FJUD/Default_AD.aspx

參佐上訴人於83年1月31日以1,190萬元購入系爭房地，有房地產買賣契約書在卷可參(原審訴字卷196至202頁)，及李俊昌前稱：系爭房地由其父親與上訴人共同出資，其父親出資100萬元，餘款向桃園市農會辦理貸款，後續其父親亦有按月支付貸款等語(原審訴字卷145頁)，雖上訴人否認李俊昌父親有支付系爭房屋價款，但由李俊昌陳述內容，其對於系爭房地於83年間之客觀價額，應有知悉；李俊昌又稱：107年契約之相關之土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅等係伊拿50萬元給代書邱辰勇辦理等語(原審訴字卷147頁)，而系爭房地依107年契約辦理移轉登記當時，土地增值稅近46萬元、契稅1萬餘元、房屋稅1千餘元，有桃園市桃園地政事務所111年1月11日函覆之土地登記申請書、土地增值稅繳款書、契稅繳款書、土地/建築改良物所有權買賣移轉契約書、房屋稅繳款書在卷可參(本院前審卷一201至219頁)；且系爭房地於108年1月1日之價格，經鑑定結果為1,397萬1,000元，有昇陽不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書可憑(報告書外放)，可知系爭房地非但無何明顯跌價，更有漲價情況，與一般人認知之不動產保值、甚至持續增值之情況相符。上訴人因與李俊昌一家長期同住，願意以低於購入價格、低於市價之576萬元作為系爭房地之買賣價金，尚非必然悖於情理，但李俊昌於收到上訴人之存證信函後，旋以前開「相同低價出售」系爭房地予「無法立即給付價金」之邱辰勇，甚至無法填補其前已支出之土地增值稅、契稅等相關費用約50萬元，實與常情不合。被上訴人所為，實與為避免上訴人討回客觀價值遠高於576萬元之系爭房地，而為虛偽不實交易及移轉登記，甚為合致。上訴人主張被上訴人間之系爭債權及物權行為為虛偽不實，並無買賣及移轉登記之真意，應屬有據。