土地法第104條的適用(優先承買權)

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按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。又出賣    人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約    不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項    後段定有明文。而土地法第104條第1項規定之立法意旨，在    於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所    有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房    屋之權利。且土地法第104條第1項所稱之承租人，並不以意    定租賃關係為限（最高法院62年台上字第2962號判例、臺灣    高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號決議    結論參照）。

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又所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人
    訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣
    人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購
    買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強
    制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定
    之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買
    權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執
    行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移
    轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利。
    是承租人之優先購買權具有物權之效力。此項效力，不因買
    受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異（最高
    法院98年度台抗字第187號裁定、101年度台上字第1716號判
    決意旨參照）。

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按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
    絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民
    法第264條第1項定有明文。又民法第426條之2及土地法第10
    4條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，
    係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權
    （先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對
    之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買
    賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同
    樣出賣條件補訂書面契約；因出賣人與第三人以買賣為原因
    而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購
    買權人自得請求法院協同辦理所有權移轉登記（最高法院99
    年度台上字第1699號、97年度台上字第2219號判決參照）。
    查原告以本件起訴依法行使其土地法第104條第1項、民法第
    426條之2第1項之優先承買權，揆諸前揭說明，原告即係對
    被告劉進東行使買賣契約訂立請求權，從而原告自得請求出
    賣人即被告劉進東按其與第三人即被告林俊吉約定之同樣出
    賣條件補訂書面契約。又被告劉進東雖未對於原告上開買賣
    契約訂立請求權主張民法第264條第1項之同時履行抗辯，惟
    原告聲明願於給付被告劉進東買賣價金即系爭行政執行事件
    拍定系爭土地價金1,288,000元之同時，為系爭土地之移轉
    登記，對於被告劉進東並無不利益，於法並無不合。