地上屋重建不反對則視為不定期租賃(民法451)

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最高法院 110 年台上字第 421 號民事判決




四、按土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，
    非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契
    約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪
    使用時為止之期限。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物
    之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定
    期限繼續契約，民法第 451條定有明文。則承租人於原有房
    屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不
    即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第 451條規
    定之立法精神，自非不得認為係以改建物不堪使用為期限而
    新成立租賃關係。

五、本件27號房屋自興建時起，歷次取得房屋之人包括上訴人在
    內，均以負擔被上訴人寺廟之一切開銷，為使用系爭基地之
    對價，與被上訴人間存在有償之租賃關係。而現有之27號房
    屋除一面磚造牆面外，其餘均與原始構造不同，其原有房屋
    已滅失等情，為原審認定之事實。果爾，觀諸上訴人主張其
    在27號房屋於41年間裝修擴建後仍繼續負擔被上訴人之一切
    開銷多年，被上訴人似無爭執（見一審卷㈡第192 頁、原審
    卷第259 頁言詞辯論筆錄）。倘被上訴人於原租地興建之房
    屋滅失或不堪使用而改建時，未表示反對，且一如往例由上
    訴人等改建後房屋處分權人繼續支付其寺廟之開銷，參酌民
    法第451 條規定之立法精神，是否應以改建後房屋以不堪使
    用為期限而新成立租賃關係？非無斟酌研求之餘地。本件上
    訴人於事實審一再抗辯27號房屋縱有裝修，被上訴人亦未曾
    表示反對而仍由伊繼續支付租金對價而使用系爭基地，應已
    默示同意更新租賃契約等語（見一審卷㈡223頁，原審卷535
    頁），攸關上訴人之27號房屋是否有權占用系爭基地，自屬
    重要防禦方法。乃原審恝置不理，未予調查釐清，並說明心
    證所由得，逕以27號房屋之原始構造與現狀不同，足認已滅
    失，基地租賃關係因而消滅，遽為不利於上訴人之判決，自
    有理由不備之違法，且難昭折服。上訴論旨，指摘原判決不
    當，求予廢棄，非無理由。