新屋瑕疵及可資主張的權利

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按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保証責任之瑕疵，而其
瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者
，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債
務不履行責任。買受人如主張：㈠出賣人應負物之瑕疵擔保責任
，依民法第 360條規定請求不履行之損害賠償，則在出賣人為該
給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。㈡出賣人應負不
完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第 226條
第 2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補
正或賠償損害，並有民法第 264條規定之適用。趙東洲於起訴時
已主張系爭房地有使用爐渣之瑕疵（一審卷一第 8頁），原審認
其於台肥公司108年3月22日解約後始主張該項瑕疵，而無庸審究
，即有可議。依第1090號判決記載，系爭10樓房地所在大樓有附
表一編號6至10之瑕疵，其中編號6、8、9之修復費用為50萬元、
5,169萬5,820元、518萬0,932元，上開瑕疵及公設部分之其他缺
失所造成之污名價值減損比例為2.29%；編號7、10導致之房地價
值減損為 1.51%、12.58%。趙東洲主張系爭房地有上開瑕疵，似
非全然無據。果爾，該等瑕疵造成房地價值減損達16.38%，能否
謂非重大？而趙東洲於接獲台肥公司108年2月19日催告函後，已
覆函主張系爭10樓房地存有未經補正之瑕疵及欠缺買賣契約（含
公共設施）應有之品質，台肥公司應依約補正，始能同時請求其
給付買賣價金等語（原審卷一第133至139頁）。趙東洲並於原審
主張上開內容為同時履行抗辯（原審卷二第 127頁）。原審未遑
詳加調查系爭房地是否有上開瑕疵？其瑕疵情形如何？遽認趙東
洲不得就全部尾款為同時履行抗辯，未免速斷。