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標題: 可特約排除民法第440條之規定 [打印本頁]

作者: sec2100    時間: 2021-5-27 17:04
標題: 可特約排除民法第440條之規定
本帖最後由 sec2100 於 2021-5-27 17:13 編輯


臺灣臺中地方法院 109 年訴字第 1428 號民事判決



惟按出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:三、承租人
    積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時,土地法第
    100條3款定有明文。承租人租金支付有遲延者,出租人得定
    相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為
    支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總
    額,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其
    租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時
    ,始得終止契約。民法第440條第1、2項亦有明文。而民法
    第440條之規定係屬任意規定,當事人非不得以契約排除之
    ,如就欠租之金額為若干始為違約或欠租後之法律效果等為
    排除上開規定之特別約定是(最高法院86年度台上字第3303
    號判決意旨參照)。觀以系爭租約第7條第4、5項約定:「
    乙方(即張雅琪)如未按期繳納租金達2個月時,視為違約
    」、「甲、乙雙方如有違約時,他方各得終止本租賃契約,
    如有損害,並得請求賠償」等語(見本院卷第27頁),兩造
    顯就張雅琪遲延給付租金之法律效果,以特約排除民法第
    440條第1、2項所定應先行催告之約定,而得逕行終止租約
    。


作者: sec2100    時間: 2021-5-27 17:04
經查,張雅琪未給付廖祿為108年3月及108年5月1日至108年
    9月15日計5.5個月、每月38,000元之租金計209,000元,另
    廖祿為尚未返還張雅琪系爭租約擔保金38,000元等情,為兩
    造所不爭執(見不爭執事項六),且廖祿為自承擔保金
    38,000元應予扣除(見本院卷第148頁),則以擔保金
    38,000元扣抵租金後,張雅琪遲付租金之總額為171,000元
    (計算式:38000×5.5- 38000=171000),已達2個月租額
    ,依系爭租約第7條第4、5項之約定,張雅琪視為違約,廖
    祿為得逕行終止租約。是廖祿為以存證信函對張雅琪為終止
    租約之意思表示,經張雅琪於109年2月24日收受(見不爭執
    事項七,存證信函見本院卷第29至32頁),系爭租約自該時
    起即合法終止。




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