默示的分管契約有效性

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共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人
    間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍
    ，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，
    已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有
    人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其
    應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管
    契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之
    拘束（最高法院99年度台上字第2278號判決意旨參照）。

g1 tpe 104訴3340

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是本件原告主張芙蓉大廈現區分所有權人逾三分之二均已
    於104 年9 月間簽署同意書，要求收回系爭7 樓屋頂平台，
    即可終止上開分管契約，應屬無據。則被告現占有使用系爭
    7 樓屋頂平台，既係基於前述分管契約協議，並非無權占有
    ，且亦未變更系爭7 樓屋頂平台之使用目的（現系爭7 樓屋
    頂平台均未有加蓋建物而有改變平台使用目的之情形，詳下
    述），本件原告先位聲明依民法第767 條第1 項前段之規定
    請求被告應將系爭7 樓屋頂平台返還原告及芙蓉大廈全體區
    分所有權人，自無理由。

tpe 105訴976 崔苔菁

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次按共有物之管理，除契約另
    有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同
    意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算
    ，現行民法第820 條第1 項固有明文。然分管契約係指共有
    人間約定各自分別占用共有物之特定部分而為管理之契約，
    此種契約應為共有人全體所訂立，此即民法第820 條第1 項
    所稱「除契約另有約定」之情形。又公寓大廈等集合住宅之
    買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地
    之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間
    已合意成立分管契約（最高法院98年度台上字第633 號裁判
    意旨參照）。

芙蓉大廈興建完工銷售時，即透過建商大地建設與芙
    蓉大廈原始承購之區分所有權人達成分管契約協議，將芙蓉
    大廈區分所有權人所共有之系爭7 樓屋頂平台之使用權，約
    定由芙蓉大廈8 、9 樓之樓中樓住戶專屬使用，且系爭7 樓
    屋頂平台多年來均係由芙蓉大廈8 、9 樓住戶專屬使用，芙
    蓉大廈其他住戶無法任意使用，是系爭7 樓屋頂平台供作芙
    蓉大廈8 、9 樓住戶專屬使用乙情應為芙蓉大廈社區全體住
    戶所共見共聞，而屬可得知悉之情形，則就上述系爭7 樓屋
    頂平台既有之分管契約協議，亦應拘束後來才承購芙蓉大廈
    之區分所有權人等情，均已認定如前。則此系爭7 樓屋頂平
    台約定由芙蓉大廈8 、9 樓住戶專屬使用之分管契約，應屬
    現行民法第820 條第1 項所稱「除契約另有約定」之情形，
    即無法依現行民法第820 條第1 項之規定，以共有人及應有
    部分合計過半數，或應有部分逾三分之二決議變更，故事後
    欲變更原分管契約，揆諸前揭說明，自應得全體共有人同意

tpe 105訴976

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按公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施
    行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，
    就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應
    解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管
    理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知
    之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共
    有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有
    權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院102 年度台上
    字第1279號裁判意旨參照）。

tpe 105訴976

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又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法
    所成立之協定，依修正前民法第820 條第1 項規定，應由共
    有人全體共同協議訂定之，其未定有分管期限者，因終止分
    管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同
    意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約（最高
    法院89年度台上字第585 號判決意旨參照）。次按契約固須
    當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一
    致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人
    互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂
    契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，
    該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者
    ，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘
    共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後
    將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於
    分管契約之存在，通常即有可得知之情形，而應受分管契約
    之拘束（最高法院91年度台上字第2477號、96年度台上字第
    2025號、103 年度台上字第282 號裁判意旨參照）。

tpe 105訴976

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又共有物分管之約定
  ，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對
  各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，
  各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示
  分管契約之存在