真假買賣與借名登記

sec2100

臺灣高等法院 110 年度上更一字第 14 號民事判決


況參諸被上訴人上開所提不動產買賣契約書，其第3條第2項及第4條第1項分別訂有：「乙方（即余淑貞）保證本買賣之不動產產權清楚，絕無一屋或一地數賣、出租、遭他人占用……等其他糾葛情事，如有上述任何情事……由乙方負責於本約簽訂之前清理完畢，否則視為乙方違約，對於甲方（即被上訴人）因此受有之任何損害，乙方須負完全賠償責任。」及「乙方應於受領第二條尾款價金之同時，將房屋以現況點交予甲方。逾期點交則以方應按日給付甲方相當於買賣總價金之1‰之違約金。」之約定（見前審卷一第353、357至359頁）。此買賣契約若屬實情，則屬於實際賣方之顧懷德本應擔保系爭房地無出租及他人占用情事，並應將系爭房屋點交予被上訴人，否則被上訴人即可主張違約責任。況且，顧懷德並未對被上訴人主張居間報酬。然被上訴人不僅同意由上訴人本於原租約繼續占有使用系爭房屋，形同放棄上開違約權利，甚至將原月租金12萬1000元降為8萬元（見上開⒉⑶），並以上訴人逾17個月（即104年10月1日至106年3月1日）之租金總額作為顧懷德居間報酬，更顯然悖於交易常情，益證被上訴人所主張之上開買賣關係，並非實情。

　　⒋綜上所述，系爭房屋原係顧懷德借用余淑貞名義登記，而由顧懷德管理及收益，其並自102年3月1日起以月租金12萬1000元出租予上訴人；然被上訴人未備有相當之自有資金向借用余淑貞名義登記之顧懷德購買系爭房地，卻與顧懷德（以余淑貞名義）簽訂上開非真實之不動產買賣契約書，並經顧懷德於104年9月7日將系爭房地移轉登記至其名下，顧懷德則繼續本於原租約收取上訴人所給付之租金，甚至於原租約106年3月1日屆滿後，仍將系爭房屋續租予上訴人及收取租金；上訴人亦本於此其與顧懷德間之後租約關係，繼續占有使用系爭房屋；而被上訴人則迄系爭房地經系爭執行事件拍定並於109年12月11日移轉予拍定人所有時，未曾就系爭房屋實際占有、管理及使用，業如前述。則上訴人抗辯系爭房屋自余淑貞名下移轉登記為被上訴人所有，係本於顧懷德向被上訴人借用名義登記之借名登記關係，應堪認定屬實。