共同壁及互為租賃關係

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臺灣彰化地方法院 110 年度簡上字第 22 號民事判決  (下全同)


按共同壁，指相鄰二宗建築基地各別所有之建築物，所共同使用以地界中心線上構築之牆、柱及樑之構造物，臺北市建築管理自治條例第2條第2款、高雄市建築管理自治條例第3條第1款可供參考。可見共同壁乃由各相鄰土地所有權人各提出相鄰地界兩側之部分土地，並在該等部分土地上所建立之共同牆壁，以供雙方所建房屋共同使用及支撐，為此獲得較大之使用空間。

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依前所述，兩造間存有在3-30、3-31土地地界上興建共同壁之互為基地租賃契約，即被上訴人提供系爭土地予上訴人使用所取得之對價為利用該共同壁所坐落之上訴人所有3-31土地，而非金錢，且上訴人實有履行該互為基地租賃契約之意而使被上訴人利用該共同壁所坐落之3-31土地，只是為被上訴人以訴請拆屋還地之方式予以拒絕受領，故被上訴人主張：因上訴人經其等催告後仍未給付金錢之租金，所以其等終止該租賃契約已生合法終止之效力等語（見本院卷第165頁），同非可採。

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依前所述，雖坐落在3-30、3-31土地上、與系爭地上物合為一共同壁之牆壁為上訴人所出資增建，然該共同壁既已附合於1359、2546建物間、屬共同壁之牆面而屬兩造共有，則被上訴人共有且坐落在3-30、3-31土地上之該共同壁自同已使用到3-31土地，且由上訴人一再陳稱：系爭地上物為該共同壁之一部等語觀之（見本院卷第221頁），可見上訴人實有提供該共同壁所坐落之3-31土地予被上訴人利用之意，只是為被上訴人以訴請拆屋還地之方式予以拒絕受領，則自難認兩造間在3-30、3-31土地地界上興建該共同壁之約定已陷於給付不能之狀態，且亦無從認上訴人具可歸責之事由，故被上訴人依民法第256條之規定解除該約定，並無從發生解除契約之效力。

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被上訴人雖主張：倘認兩造間有共同壁之土地使用約定，因該約定屬使用借貸契約，且其等已依民法第470條第2項之規定多次要求上訴人返還系爭地上物所占用之系爭土地，則該使用借貸契約應已歸於消滅等語（見本院卷第183、184頁），然兩造間在3-30、3-31土地地界上興建共同壁之約定應定性為互為基地租賃契約，而非使用借貸契約一節，業經本院認定如上，故被上訴人以其等已行使民法第470條之借用物返還請求權為由，主張：該兩造間在3-30、3-31土地地界上興建共同壁之使用借貸契約已歸於消滅等語，並非可採。

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依前所述，兩造間既存有在3-30、3-31土地地界上興建共同壁之約定，則參酌臺北市建築管理自治條例第2條第2款、高雄市建築管理自治條例第3條第1款之規定，足認兩造已相互同意各自提供其等所有之3-30、3-31土地在相鄰地界兩側之部分土地面積予對造使用，以供興建可供兩造房屋共同使用之牆壁；又兩造此交互使用對造所有之3-30、3-31土地以興建增建建物牆壁之約定，因屬有償使用，並非無償，故依前揭意旨，應認就3-30、3-31土地而言，該約定之性質應為租地建屋之互為基地租賃契約，而非使用借貸契約。

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按因地界不規則，雙方為建屋方便，乃約定將相鄰部分之界址取直，因而逾越原界址之土地，均同意對方建築房屋(未辦理所有權移轉登記手續)，當無民法第796條越界建築規定之適用，惟關於土地之約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸；既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係（最高法院75年度第5次民事庭會議決議（一）參照）；又交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院88年度台上字第2805號判決意旨參照）。