承租人之返還租賃物，只要回復至應有狀態即可

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按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定
    方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租
    人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者
    ，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損
    、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質
    而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
    」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人
    應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約
    定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不
    同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌
    當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立
    租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承
    租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務。又依
    國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於
    租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂
    之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應
    以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收
    益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一
    般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還
    ，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之
    經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具
    等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃
    物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權
    利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或
    繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人
    對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應
    回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間租賃房屋於正常
    使用下之自然折舊及減損不應要求承租人回復至未使用租賃
    房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有
    租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義
    務亦屬過苛。

TPE 105簡上413

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至上訴人主張：被上訴人回復原狀之範圍，包括將內牆油漆
    粉刷乾淨云云。然觀之88年租約所附系爭房屋內部照片，雖
    有拍攝屋內部分內牆，且斯時牆面油漆色澤新穎白晰；而依
    上訴人所提105 年2 月4 日系爭房屋內部照片，固亦可見系
    爭房屋內牆近地面處及部分牆面略有黃、黑污漬，有該照片
    可稽（見調字卷第31至31頁背面）。惟衡諸一般經驗法則，
    房屋為供人居住或營業之處所，室內牆面本即可能隨時間經
    過、或受天氣變化、室內溫濕度影響，致在正常使用過程中
    產生污漬；而核上開105 年2 月4 日照片所示系爭房屋內牆
    污漬型態，實難認係屬人為故意破壞或過失疏於管理所致，
    且考以被上訴人自88年間起即長期向上訴人承租系爭房屋供
    營業處所之用，益可信上述牆面污漬當係因長期使用而自然
    產生。再詳視88年租約所附工程同意書，可知該同意書並未
    就內牆油漆一事有何記載，難認系爭租約確有明文約定縱屬
    自然耗損亦應回復，亦不能徒以88年租約所附照片之內容，
    遽謂有此約定。是按之上揭說明，即難令被上訴人就此自然
    耗損部分負回復原狀之責。