法規資訊與事實資訊:善管人注意義務到那裡？

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臺灣士林地方法院 102 年訴字第 1511 號民事判決


而系爭房屋屬國民住宅，依據國民住宅條例（業於104 年1
    月7 日廢止）第21條第1 項第5 款規定，不得出租；又系爭
    房屋屬僅有土地地上權之國民住宅，無法取得系爭土地所有
    權，地上權期滿後，後續悉依相關法令及地上權登記事項辦
    理。是系爭房屋是否為國民住宅，而適用不得出租之相關法
    令規定，及其地上權內容為何，權利存續期間等節，均屬系
    爭房屋買賣契約之重要內容，被告東龍公司作為居間人及有
    償委任契約之受任人，無相關背景知識之原告因信任被告東
    龍公司仲介之專業而委任，被告東龍公司自有就買賣標的詳
    為調查並為完整報告之義務，使原告得經由其調查、報告之
    內容，判斷是否購買，始得謂已盡善良管理人之注意義務。
    觀諸被告等人所提出之系爭房屋之不動產說明書所附系爭房
    屋建物登記簿謄本，主要用途欄位，係記載「國民住宅」；
    而該不動產說明書之內容，就土地部分，業已記載「地上權
    」，且所附之系爭土地登記簿謄本，所有權人係記載臺北市
    ，地上權其他登記事項，亦有記載「地上權讓與之約定：依
    『臺北市國民住宅土地約定地上權契約書』之約定」，前揭
    資訊均足以令原告知悉本件買賣標的物係屬國民住宅，且為
    地上權房屋，就地上權之相關規定，應依臺北市國民住宅土
    地約定地上權契約書辦理。又該等契約書依被告薛宇閎所言
    ，係存放在臺北市政府，被告等人既已告知前揭事項，倘原
    告尚有不明瞭之處，而欲參考該地上權契約，自可依行政程
    序法等相關規定，向臺北市政府請求閱覽或透過被告東龍公
    司請求賣方葉光恩提出。而國民住宅，依已廢止之國民住宅
    條例第21條第1項第5款規定，不得出租；且臺北市國民住宅
    土地設定地上權實施要點第2條第2項就此等國宅地上權期滿
    後，系爭房屋產權應無償移轉登記為臺北市所有之法律效果
    ，亦有明文規定，而前揭條例或實施要點均屬任何人得以查
    閱之政府公開「法規資訊」，而非被告等人依契約義務調查
    所得之「事實資訊」，是認縱被告等人未主動提供法規資訊
    予原告參考，亦不得謂其就訂約事項，未據實報告於原告。
  3.綜上，本件被告東龍公司，並未違反其與原告間有關居間、
    委任契約之契約義務。